Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über das Einfamilienhaus in 84079 Bruckberg, Landshuter Str. 44c

• Grundbuch: Landshut von Bruckbergerau
• FINr. 193/5
• lfd. Nr 1
• Gemarkung Bruckbergerau
• Blatt 1026
• Gebäude und Freifläche zu 1761 m²

Verkehrswert: 916.000 €

Wertermittlungsstichtag: 11.05.2026

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage: Das zu begutachtende Anwesen liegt knapp 2 km Luftlinie vom Hauptort entfernt, an der Landshuter Straße in der "zweiten Reihe"; rd. 1 km nördlich der Autobahn A92 und rd. 600 m südlich der Bahnstrecke (München - Regensburg).

Die Umgebungsbebauung besteht überwiegend aus freistehenden Einfamilienhäusern sowie landwirtschaftlichen Anwesen. Im Süden grenzen unbebaute, landwirtschaftlich genutzte Flächen an.

Die Wohnlage ist als durchschnittlich zu beurteilen.

Grundstückszuschnitt: Das zu bewertende Grundstück ist regelmäßig geschnitten.

Topographie: Das zu bewertende Wohnhausgrundstück ist annähernd eben. Eine Anpassung des Bodenrichtwertes aufgrund abweichender topographischer Merkmale ist nicht erforderlich.

Erschließungszustand Das Grundstück FINr. 193/5 ist ortsüblich durch die ausgebaute Landshuter Straße (Straßendeckung mit Asphaltierung und einseitigem Gehweg), die Verkehrsfläche FINr. 183/13 und den Privatweg FINr. 193/9 sowie durch Kanal, Wasser und Strom erschlossen.

Das Wohnbaugrundstück FINr. 193/5 liegt in der "zweiten Reihe" zur Landshuter Straße

Gebäudebeschreibung

Bauzeit und grundrissliehe Gliederung Gemäß den vorliegenden Unterlagen und Angaben des Eigentümers (Antraggegner) wurde das Einfamilienhaus mit Doppelgarage im Jahr 2002/2003 errichtet. Der provisorische Ausbau im Dachgeschoss, erschlossen über eine Raumspartreppe, erfolgte später (Jahresangaben nicht bekannt). Im Jahr 2012 wurde eine Photovoltaik-Anlage in Betrieb genommen und 2015 die Grundwasserwärmepumpe erneuert (Kompressor defekt und nicht reparabel). Seitdem erfolgten, bis auf notwendige Instandhaltungsmaßnahmen, keine wesentlichen baulichen Veränderungen.

Das Gebäude ist voll unterkellert und besteht im Übrigen aus Erdgeschoss, Obergeschoss und provisorisch ausgebautem Dachgeschoss.

Die Nutzung erfolgt als Einfamilienhaus. Im Erdgeschoss sind eine teilüberdeckte Terrasse (Zugang vom Wohn-/Esszimmer), im Obergeschoss ein nicht überdeckter Balkon (Zugang vom Eltern-Schlaftrakt) jeweils mit Südausrichtung

vorhanden.

Wohnfläche It. Anlage rd. 167 m²

Bauliche Ausführung

Grundkonstruktion: Massivbauweise; Kellerumfassungswände aus Stahlbeton (Wandstärke 0= 30 cm), sonstige Umfassungs- und Zwischenwände aus Hochloch-Ziegelmauerwerk (Umfassungswände 0= 36,5 cm).

Decken: Stahlbeton.

Dach: Zeltdach mit Ziegelpfannendeckung; Regenrinnen und Fallleitungen aus Kupferblech.

Treppen:Stahlbetontreppe mit sog. "Echtholz"-Laminat-Trittstufen, Leichtmetallgeländer; Raumspartreppe mit Metallgeländer zur Dachgeschoss-Luke (Treppe nachträglich installiert, im DG kein Geländer / keine Absturzsicherung); Hauseingang: Beton-Podeststufen, KeIleraußenzugang : Betontreppe mit Fliesenbelag.

Fenster: Kunststofffenster mit Sprossen und Isolierverglasung, Kunststofffensterbänke innen, Alufensterbleche außen, z.T. Kunststoffrollos, z.T.

Raffstore-Außen-Jalousien mit Elektrobetrieb; im OG z.T. Fenster mit Metallabsturzsicherung (sog. Französische Balkone); Holzdachliegefenster im Dachgeschoss; Keller: Kunststofffenster mit Isolierverglasung.

Türen: Hauseingangstüre (überdeckt, zwei Podeststufen, zwei Betonsäulen); Leichtmetallkonstruktion mit beidseitig festverglasten Seitenteilen; im Innenbereich: weißbeschichtete Türblätter.

Böden: durchgehend sog . "Echtholz"-Laminatböden; Keller: Fliesenbelag.

Decken- und Wandbehandlung: Fassade mit Putz und Anstrich, Fensterlisenen; im Innenbereich: überwiegend glatter Wand- und Deckenputz, im Dachgeschoss Dachschrägen mit Gipskartonverkleidung und Anstrich; Fliesenschilder im Bad.

Balkon: Stahlbetonkonstruktion mit Metallgeländer, Holzdielenbelag, nicht überdeckt.

Technische Installation:

Hausanschlüsse: Das Gebäude ist an die öffentlichen Leitungen für Kanal , Wasser und Strom angeschlossen.

Elektroinstallation:Elektrische Brenn- und Anschlussstellen sind dem Baualter entsprechend in üblichem Umfang vorhanden. Klingel- und Wechselsprechanlage mit Videoanlage.

Sanitärinstallation: WC (EG): Waschtisch mit Unterbau, Hänge-WC mit Unterputzspülkasten, Urinal; Eltern-Bad (OG): Acrylwanne, Dusche mit Kabine, Waschtisch mit Unterbau, Hänge-WC mit Unterputzspülkasten, Bidet, Handtuchheizkörper; Kinder-Bad (OG): Dusche mit Abmauerung, Waschtisch mit Unterbau, Hänge-WC mit Unterputzspülkasten, Handtuchheizkörper; Waschkeller: Waschmaschinenanschluss.

Heizung: Grundwasserwärmepumpe (Fabrikat WATERKOTTE) mit zentraler Warmwasserversorgung, Wärmeverteilung über Fußbodenheizung, Abwasserhebeanlage im Heizraum; Kachelofen im Wohnzimmer.

Zubehör: Einbauküche (Anschaffungsjahr ca . 2003): Ober- und Unterschränke, Herd, Dunstabzugshaube, Backofen, Dampfgarer, Mikrowelle, Geschirrspülmaschine, Spülbecken, Kühlschrank.

Sonstiges: Photovoltaik-Anlage (nach Angabe ohne Batteriespeicher).

Garage

Massivbauweise mit gemauerten, verputzten Wänden, Stahlbetonzwischendecke, Walmdach mit Ziegelpfannendeckung, Regenrinnen und

Fallleitungen aus Kupferblech, Fassade mit verriebenem Putz und Anstrich, Fliesenbelag, Stromanschluss, Rolltor mit Elektroantrieb.

Außenanlagen

• Einfriedung mit Maschendrahtzaun, Betonsäulen, Metalltor mit Holzbeplankung, Grünhecke.
• Verkehrsfläche und Hauszugang nur aufgekiest.
• Teilüberdeckte Terrasse mit Plattenbelag.
• GFK-Swimmingpool mit Gegenstromanlage und Abdeckung (Beheizung möglich).
• Swimmingpool-Umlauf mit WPC-Dielen.
• Der Gartenaufwuchs besteht aus Rasen, Strauchwerk und Bäumen.
• Gartenschuppen (wertneutrale Bewertung)