Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für in das Wohnbaugrundstück, mit einem Mehrfamilienhaus bebaut, in Herigoldstraße 7, 85413 Hörgertshausen

• Grundbuch: Hörgertshausen
• Band: 21
• Blatt: 920
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Hörgertshausen
• Flurstück-Nr.: 18/12
• Gebäude- und Freifläche zu 1009m²

zwecks Aufhebung der Erbengemeinschaft

Verkehrswert: 770.000€

Wertermittlungsstichtag: 06.06.2026

Hinweis: Zum selben Termin wird ein weiteres Objekt versteigert (siehe Aktenzeichen 3 K 19/26#1)

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage Die zu bewertenden Grundstücke befinden sich im Süden der Ortschaft Hörgertshausen, in erster Reihe nördlich der Herigoldstraße. Diese ist eine asphaltierte, zweispurige Anliegerstraße mit einseitig vorgelagerten Gehweg, die sich über eine Länge von rd. 200 m zwischen der Waldstraße sowie der Ortsstraße nach Holzhäuseln erstreckt. (…) Vom Bewertungsobjekt bis zum Ortszentrum sind es ca . 400 m Gehweg. Die Nachbarbebauung besteht überwiegend aus Ein-, Zwei- sowie kleinen Mehrfamilienhäuser, teils mit einem Vollgeschoss und ausgebauten Dachgeschoss, teils mit zwei Vollgeschossen. Beeinträchtigungen hinsichtlich der Besonnung ergeben sich aus der Umgebungsbebauung nicht.

Beurteilung der Lage (…) Die Makrolage ist insgesamt als gut bis durchschnittlich einzustufen. (…) Die Mikrolage ist insgesamt als durchschnittliche Wohnlage einzustufen.

Erschließung Neben der öffentlichen Straßenanbindung sind auch die Versorgungsleitungen mit Wasser, Abwasser und Elektrizität vorhanden. Somit sind beide Grundstücke (siehe Aktenzeichen 3 K 19/26#1) (im weiteren städtebaurechtlichen Sinn) voll erschlossen. (…) Laut Auskunft der Verwaltungsgemeinschaft Mauern sind beim bebauten Flurstück Nr. 18/12 abgaberechtlich keine Erschließungskosten offen.

Mietvertragliche Bindungen Sämtliche Wohnungen sind derzeit vermietet. Mieterhöhungen sind seit Vertragsabschlüssen nicht vereinbart worden. Sonstig handelt es sich jeweils um reguläre Vereinbarungen, ohne zeitliche Befristung oder sonstige Besonderheiten. (...)

Gebäudebeschreibung

Bebauung: Das Grundstück ist mit einem freistehenden Mehrfamilienhaus und einem Carport bebaut. Das Wohnhaus befindet sich dabei relativ mittig des Grundstücks mit einem straßenseitigen Grenzabstand von ca. 12,5 m und einem nordwestlichen Grenzabstand von 3 m und erstreckt sich über eine (Gebäude-) Grundfläche von 190 m² mit einem Vollgeschoss und ausgebachten Dachgeschoss. Der hinterliegende Grundstücksbereich ist über knapp 20 m Resttiefe Gartenfläche. Der Carport ist längs der Straße mit rd. 19 m über die nahezu gesamte Grundstücksbreite errichtet.

Baujahr: 1992

Wohnfläche : 284m²

Stellplätze: 8

Hinweis: Im Rahmen der Ortsbesichtigung konnten nur die beiden Erdgeschoss-Wohnungen besichtigt werden. Die beiden Dachgeschoss Wohnungen konnten nicht in Augenschein genommen werden. Laut Auftraggeberauskunft kann diesbezüglich jedoch von gleicher Ausstattung ausgegangen werden.

Mehrfamilienhaus

Konstruktive Merkmale

Anzahl Geschosse E + DG (1 Vollgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss)

Unterkellerung Vollständig

Bauweise Massiv. Unterkellerte Außenwände und Bodenplatte und Außenwände Zwischendecken Stahlbeton, sonstige HL- Ziegelmauerwerk

Fassade Verputzt und gestrichen

Dach Satteldach mit zwei gartenseitigen Quergiebeln und zwei nordwestseitigen Satteldachgauben. Dachneigung 40°, Pfanneneindeckung Ziegel. Dachschrägen in den Wohnungen mit Gipskartonverkleidung.

Gebäudehöhe Traufhöhe rd. 3,6 m, Firsthöhe rd . 8,7 m (Dachhöhe somit 5,1 m)

Haupteingang Zugang nordwestseitig, über mehrstufiges Eingangspodest, überdacht durch Dachverlängerung. Haustüre als einflügelige Holzrahmentüre und feststehenden Nebenelement und Oberlichtern, jeweils mit Kreuzsprossen und Strukturverglasung.

Treppenhaus mit holzverkleideten Sichtdachstuhl, Tagesbelichtung über Haustüre. Vom UG bis Dachgeschoss durchlaufende Stahlbetontreppe, geradeläufig, mit 1/4 gewendelter Antritt. Stufen und deren Stirnseiten mit Kunststeinplatten (Agglo- Marmor) belegt . Geländer Stahl mit Stabgitter und Rund - Handlauf. Geschossflure gefliest.

Anzahl Mieteinheiten 4 Wohneinheiten, keine Gewerbeeinheiten

Gebäudeaufteilung Je zwei Wohneinheiten pro Wohngeschoss (EG und DGJ, jeweils spiegelbildlich

Grundrisse

• EG: Zentraler Flur, 2 Schlafzimmer, Badezimmer, Essküche und Wohnzimmer mit Terrassenzugang.
• DG : Zentraler Flur, Badezimmer, 1 Schlafzimmer und offener Wohn -, Ess- und Küchenbereich mit Balkonzugang .

Mietfläche

• Gesamt 284 m², Wohnungen EG jeweils rd. 76 und DG jeweils rd. 66m²

Gemeinschaftsräume Waschraum, Fahrradraum Heiztechnikraum, Öltanklager und Abstellräume.

Wesentliche Ausstattungsmerkmale

Türen Wohnungstüre und Innentüren jeweils weiß folierte, einflügelige Glatttüren in Holzzargen aus dem Baujahr, Höhe 2,0 m. Lichte Türbreiten der Innentüren 0,90 m, Durchgänge jeweils mit Bodenschwellen, jeweils leichte Ausführung.

Bodenbeläge Wohn- und Schlafzimmer Laminat, ansonsten Keramikfliesen .

Wandbekleidung Jeweils verputzt und gestrichen.

Deckenbekleidung Jeweils verputzt und gestrichen.

Fenster Dreifach verglaste, zweiflügelige Kunststoffrahmenfenster, ca . 2013 erneuert. Fensterbänke Kunststein (Agglo- Marmor). Rollläden manuell bedienbar. Im DG giebelseitig überwiegend bodentief mit französischem Balkon.

Terrassentüren Einflügelige Fenstertüren, jeweils bodentief verglast, ansonsten wie Fenster.

Balkontüren Zweiflügelige Fenstertüren, jeweils bodentief verglast, ansonsten wie Fenster.

Badezimmer Fensterbelichtung jeweils vorhanden. Wände raumhoch gefliest. Verbaut sind jeweils ein Waschbecken, Hänge-WC mit Unterputz- Spülkasten, Badewanne und Dusche. Kein Waschmaschinenanschluss, Dusche nicht bodengleich.

Wärmeverteilung Radiatoren

Elektroinstallationen Schalter und Dosen in baujahrstypischer Anzahl vorhanden. Lichtanschlüsse sämtlich über Deckenauslässe. Sprechanlage und elektrischer Türöffner vorhanden.

Terrassen/ Balkone Jeweils mit Südostausrichtung, ohne Überdachung. Terrassen mit Betonplatten belegt, Grundfläche jeweils 24 m². Balkone als betonierte Kragplatten, Grundfläche jeweils 2,2 m². Geländer Stahl mit Stabgitter und Rund - Handlauf.

Barrierefreiheit Einzelne Anforderungen sind baujahrstypisch nach DIN 18040-2 erfüllt (lichte Türbreiten, Flurbreite), insgesamt jedoch keine spezifische Ausstattung für Barrierefreiheit (rollstuhlgerechte Bedienelemente, sanitäre Stützklappgriffe, bodengleiche Dusche etc.) verbaut.

Energetische Eigenschaften

Energieausweis Liegt nicht vor.

Heizung Ölzentralheizung mit Niedertemperaturkessel und Pufferspeicher, aus dem Baujahr. Kein Zweitheizungssystem .

Warmwasser Erwärmung über Zentralheizung .

Gebäudehülle Dicke Außermauern 36,S cm, kein Wärmeverbundsystem am Mauerwerk. Dachzwischensparren mit Mineralwolle gedämmt. Dreifach isolierverglaste Fenster, ca. 2013 erneuert.

Solaranlage Weder Photovoltaik- noch Solarthermieanlage.

Mängel/ Schäden vorhanden (siehe Gutachten)

Carport

Konstruktive Merkmale

Baujahr ca . 1994

Bauweise Holzständerkonstruktion mit rückseitiger Sichtschutzverkleidung

Dach Pultdach mit Trapezblech- Eindeckung

Stellplatzanzahl 8

Stellplatzgrößen Länge 5,0 m. Breite jeweils rd . 2,3 m.

Wesentliche Ausstattungsmerkmale

Bodenbelag Asphaltdecke, Stellplatzkennzeichnung durch Farbmarkierungen

Elektroinstallationen Weder elektrische Belichtung noch Wallbox- Installationen

Beurteilung der baulichen Anlagen

Mit dem Baujahr 1992 hat das Wohnhaus ein Alter von 34 Jahren . Die baulichen Anlagen wurden substanziell in baujahrstypisch solider Qualität errichtet und sind insgesamt ordentlich Instand gehalten. (…) Zusammengefasst handelt es sich um ein ansprechendes Mehrfamilienhaus in gepflegten Zustand und zweckmäßiger baujahrstypischer Ausstattung, über den altersüblich absehbaren energetischen Modernisierungsbedarf hinaus ohne weiteren Investitionsbedarf, mit dem besonderen Vorteil der geringen Objektgröße und dem Nachteil zu geringerer Vertragsmieten bei zwei der vier Wohnungen.

Außenanlagen

Einfriedungen Nordwest- und nordostseitigen Grundstücksgrenzen mit Maschendrahtzaun eingefriedet, sonstige Grenzbereiche ohne Einfriedungen.

Befestigungen Hauszugangsweg und weiterführender Weg zur KeIleraußentreppe mit Betonstein gepflastert, Wegbreite ca. 1,5 m.

Grünbereiche Bereichsweise niedrige Heckenreihe und kleinere Beetanlagen, vereinzelter Sträucher- und Baumbestand, ansonsten vollständig als Rasen angelegt.