Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für ein Werkstattgebäude mit zwei Wohneinheiten und Doppelgarage in 89281 Altenstadt, Armin-Winkle-Straße 5b

• Grundbuch: Altenstadt
• Band: 62
• Blatt: 2306
• Lfd. Nr.: 5
• Gemarkung: Altenstadt
• Flurstück-Nr.: 1324/2
• Gebäude- und Freifläche zu 760m²

Verkehrswert: 315.000 €

Wertermittlungsstichtag: 02.07.2026

Grundstücksbeschreibung

Lage des Objektes Das Bewertungsobjekt ist in dem Markt Altenstadt, innerhalb eines Wohngebietes, an der ,Armin-Winkle-Straße' gelegen. Die Umgebungsbebauung ist überwiegend durch Wohngebäude in offener Bauweise geprägt. Unmittelbar nördlich des Bewertungsgrundstückes befinden sich mehrere neu errichtete Einfamilienwohnhäuser.

Umgebungsbebauung Offene Bauweise; überwiegend Wohngebäude; ein- bis zweigeschossig.

Parkplatzsituation Entspannte öffentliche Parkplatzsituation. Zum Bewertungsgegenstand gehören zwei Garagenstellplätze. Auf dem Grundstück sind weitere Parkmöglichkeiten vorhanden.

Einschätzung der Lage Die Wohn- und Gewerbelage wird jeweils als durchschnittlich eingeschätzt.

Erschließung Über öffentliches Straßenland. Das Bewertungsobjekt befindet sich zurückgesetzt auf dem hinteren Grundstücksteil.

Straßenart und -ausbau Die ,Armin-Winkle-Straße' ist öffentlich, asphaltiert und verläuft an der südlichen Grundstücksseite mit einem Fußgängerweg.

Grenzverhältnisse Geregelt; Nordöstlich grenzt das benachbarte Wohngebäude an die Doppelgarage an.

Ver- und Entsorgung Das Grundstück ist an die öffentliche Strom- und Wasserversorgung sowie an die kommunale Abwasserkanalisation angeschlossen.

Erweiterungsmöglichkeit Eine Neubebauung des Grundstückareals wäre denkbar.

Überschwemmungsgebiet Gemäß einer Abfrage im Hochwasserrisikomanagementsystem (LUBW) liegt das Bewertungsgrundstück innerhalb eines Bereichs mit einer sehr geringen Gefährdung durch Hochwasser (GK1). Die statistische Wahrscheinlichkeit eine Hochwasserereignisses liegt bei seltener als einmal in 200 Jahren. Dementsprechend wird von keinem Einfluss durch Hochwasser ausgegangen.

Gebäudebeschreibung

Baujahr Um 1950 (Schätzung); Anbau Doppelgarage 1970; Ausbau Dachgeschoss Wohneinheit 1994.

Wohn- und Nutzfläche

• rd. 162 m² NF (Werkstatt EG).
• rd. 141 m² WF (zwei Wohneinheiten im DG).
• rd. 303 m² WNF insgesamt.

Werkstattgebäude mit zwei Wohneinheiten

Konstruktion I technische Gebäudeausstattung

Geschosse Ein Erdgeschoss und ein überwiegend ausgebautes Dachgeschoss.

Gewerbeeinheiten 1.

Wohneinheiten 2.

Stellplätze 2 Garagenstellplätze.

Bauart Massivbauweise.

Fundamente Einzel- und Streifenfundamente.

Fassade Mauerwerk; verputzt & gestrichen; ungedämmt.

Dach Satteldach.

Wände

• Außen: Massiv.
• Innen: Massiv und Leichtbauweise.

Geschossdecken Holzbalkendecken (Annahme).

Treppenhaus Vorhanden; Erschließung an der östlichen Gebäudeseite.

Elektroinstallationen Baujahrestypisch einfach.

Heizungsanlage Öl-Zentralheizung mit Wandheizkörpern und zentraler Warmwasserversorgung. In der Werkstatt ist zusätzlich ein Holzofen (Restwert 0 €) vorhanden.

Energetischer Zustand Es liegt kein gültiger Energieausweis im Rahmen der Wertermittlung vor. Es wird aufgrund des Baujahres sowie dem Eindruck bei der Besichtigung mit Öl-Zentralheizung von einem erhöhten Energieverbrauch ausgegangen.

Baumängel/ Bauschäden/ Instandsetzungsrückstau Es wurde kein Instandhaltungsstau oder ein Baumangel festgestellt. Altersbedingte Abnutzungserscheinungen sind ausreichend in den Instandhaltungskosten enthalten. Ein gesonderter Abschlag entfällt.

Beurteilung des baulichen Zustandes Das Bewertungsobjekt weist insgesamt einen leicht unterdurchschnittlichen Bauzustand auf.

Werkstatt (EG)

Art Kfz-Werkstatt.

Konzeption Die Erschließung erfolgt über ein ebenerdiges Sektionaltor sowie einen weiteren Zugang an der östlichen Gebäudeseite. In der Werkstatt ist eine Grube vorhanden. Rückseitig bestehen der Heizungsraum sowie ein Duschbad mit WC.

Ausstattung

Bodenbelag: Fliesen, Betonboden.

Fenster: Überwiegend zweifach isolierverglaste Holzfenster, vereinzelt zweifach Kunstoffenster.

Sanitäranlagen: Einfacher Standard.

Wände: Verputzt und gestrichen.

Beheizung: Öl-Zentralheizung mit Wandheizkörpern und Deckenstrahlern.

ElektroinstalIationen: Baujahrestypisch einfach.

Zubehör: Es ist ein Holzofen mit Restwert 0 € vorhanden

Beurteilung Ausstattung Insgesamt wird die Ausstattung als durchschnittlich und der Nutzung entsprechend beurteilt.

Wohneinheiten (DG)

Art

• Wohneinheit Nr. 1: 1,5-Zi.-Whg. mit rd. 46 m² WF (im Ausbau).
• Wohneinheit Nr. 2: 3-Zi.-Whg. mit rd. 95 m² WF.

Konzeption Die Erschließung der Wohneinheiten erfolgt über eine innen liegende Treppe.

Ausstattung

Bodenbelag: Fliesen, Kork, Teppichboden.

Fenster: Überwiegend zweifach isolierverglaste Holzfenster.

Sanitäranlagen: Durchschnittlicher Standard.

Wände: Verputzt und gestrichen; tlw. tapeziert.

Beheizung: Öl-Zentralheizung mit Wandheizkörpern. Es ist ein Holzofen vorhanden.

Elektroinstallationen: Baujahrestypisch einfach.

Zubehör: WE Nr. 2 verfügt über eine Einbauküche mit Restwert o € sowie einen Holzofen mit Restwert 0 €.

Beurteilung Ausstattung Insgesamt wird die Ausstattung als durchschnittlich beurteilt. Die Wohneinheit Nr. 1 befindet sich im Ausbau.

Doppelgarage

Konzeption Ebenerdige Doppelgarage mit zwei manuellen Holztoren.

Ausstattung

Bodenbelag: Betonboden.

Fenster: Überwiegend einfache Holzkastenfenster.

Wände: Verputzt und gestrichen.

Beheizung: Unbeheizt.

Elektroinstallationen: Baujahrestypisch einfach.

Beurteilung Ausstattung Die Ausstattung wird als funktional beurteilt.

Außenanlagen

Befestigt und mit Zuwegungen sowie Grünflächenanteilen mit Bäumen und Sträuchern ausgestattet. Die Außenanlagen machen einen ungepflegten Eindruck.