Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für für ein Einfamilienhaus, Penning 12 in 84432 Hohenpolding

• Grundbuch: Sulding
• Blatt: 708
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Sulding
• Flurstück-Nr.: 1088
• Gebäude- und Freifläche zu 329m²

Verkehrswert: 31.000€

Wertermittlungsstichtag: 09.06.2026

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage Das Bewertungsobjekt liegt zentral im Dorf Penning mit einer niedrigen zweistelligen Einwohnerzahl in der Straße Penning 12. Penning ist ein Ortsteil der Gemeinde Hohenpolding im Landkreis Erding im Regierungsbezirk Oberbayern . Die Ortschaft liegt eingebettet in eine von Landwirtschaft und Grünflächen geprägte Umgebung und weist eine überwiegend dörfliche Struktur mit Einfamilienhäusern und landwirtschaftlichen Anwesen auf. Die Parkplatzsituation im öffentlichen Straßenraum spielt im ländlichen Raum eher eine untergeordnete Rolle, da ausreichend private Parkplätze vorhanden sind. Das Bewertungsobjekt verfügt über keinen eigenen Garagenstellplatz. Parken im Bereich der Zufahrt ist möglich Der umliegende Bereich des Bewertungsobjekts macht einen gepflegten und sauberen Eindruck .

Erschließung Die Erschließung erfolgt über die angrenzende öffentlich gewidmete Straße "Penning", wobei die stadttechnischen Medien der Ver- und Entsorgung ortsüblich anliegen. Die Zuwegung zum Bewertungsgrundstück ist ebenso über die Straße möglich. Ein separater Gehweg existiert nicht. Über eine gepflasterte Zufahrt gelangt man zum Hauseingang an der östlichen Seite des Hauses mit der Hausnummer 12. Aufgrund des bereits weit zurückliegenden Baujahrs wird unterstellt, dass die Erschließungs- und Herstellungsbeiträge für das Bewertungsgrundstück bereits abgerechnet und bezahlt worden sind.

Flächennutzungsplan Das Bewertungsgrundstück liegt in einem Dorfgebiet (MD)

Bauliche Nutzungsmöglichkeiten Im Falle einer Ersatzbebauung wäre ein Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus denkbar. Hierbei sind aber die heute geltenden Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO zu berücksichtigen . Eine grenznahe Bebauung , wie im Fall des aktuellen Bestandsgebäudes wäre so nicht mehr möglich . In der Einbeziehungssatzung für Penning wird als Maß der baulichen Nutzung eine GRZ von max. 0,35 angegeben und Gebäude mit max. zwei Vollgeschossen in offener Bauweise, Satteldach und max. zwei Wohneinheiten . Nach der örtlich gültigen Stellplatzsatzung der Gemeinde Hohenpolding sind für Einfamilienhäuser zwei Stellplätze nachzuweisen. Bei Wohnungen in Zwei- und Mehrfamilienhäuser sind für Wohnungen bis 120 m² zwei Stellplätze und zwei Fahrradabstellplätze nachzuweisen . Bei einer Grundstücksgröße von 329 m² und einer GRZ von 0,35 wäre ein Baukörper mit einer Grundfläche von 115 m² möglich . Hierbei ist zu beachten : Die GRZ umfasst nicht nur das Gebäude , sondern alle versiegelten Flächen, wie z. B. die Hausgrundfläche, Garage / Carport, Nebenanlagen (soweit sie angerechnet werden), Terrassen (wenn versiegelt), Zuwegungen / Stellplätze (anteilig). Falls also ein Haus mit 115 m² Grundfläche geplant wird, muss überprüft werden , ob weitere versiegelte Flächen die GRZ überschreiten würden . Eine Sanierung im Bestand wäre auch eine weitere alternative Nutzungsmöglichkeit. In diesem Fall genießt das Haus Bestandsschutz .

Gebäudebeschreibung

Hinweis: Die Besichtigung der Innenräume war nicht möglich.

Das bewertungsgegenständliche Einfamilienhaus wurde 1930 in Massivbauweise mit zwei Geschossen (EG, OG ), nicht ausgebautem DG und Satteldach errichtet. Angrenzend steht als nördliche Grenzbebauung ein zweistöckiger Schuppen (Erdgeschoss Massivmauerwerk, Obergeschoss und Dachkonstruktion aus Holz). (…) In einer Urkunde (Grunddienstbarkeitsbestellung) vom 23.03.1963 wird Bezug auf eine Neuerrichtung eines Schuppens an dieser Stelle genommen . Dabei übernimmt der Eigentümer des Nachbargrundstücks die erforderlichen Abstandsflächen (3 Meter) auf seinem Grundstück. Da das Gebäude zum Ortstermin nicht von innen besichtigt werden konnte , können die baulichen Anlagen auch nur so weit beschrieben werden , wie sie von außen sichtbar und in den Plänen dargestellt waren . Es kann daher auch nicht beurteilt werden , ob das Dachgeschoss für Wohnzwecke ausgebaut wurde . Lt. Grundriss von 1930 ist auch nur die südliche Haushälfte als Wohnhaus aus- gebaut. In der nördlichen Hälfte ist die Nutzung der Räume mit Stall , Kammer, Feine (kleiner Vorrats- und Abstellraum) und im Obergeschoss mit Heuboden beschrieben. Die Bauart der Fenster und Türen im Erdgeschoss auf der Ostseite könnten darauf hinweisen , dass in diesem Gebäudeteil auch heute noch Lagerräume, Werkstatt etc. (Nutzflächen ) liegen und kein Umbau in Wohnraum stattgefunden hat. Die Gardinen und Rollladenkästen im Obergeschoss könnten darauf hinweisen , dass im Obergeschoss Umbauten in Wohnraum stattgefunden haben . Im Grundriss ist die innenliegende Erschließung über eine geradläufige Treppe dargestellt. Das Gebäude ist nicht unterkellert. Der Zustand der Innenräume kann nicht beurteilt werden . Durch die Fenster im Erdgeschoss konnte man den Essbereich erkennen und eine verdreckte Fensterbank. Lt. Auskunft des Bezirkskaminkehrers gibt es im Haus keine Heizung. Der Feuerstättenbescheid vom 20.11.2021 bestätigt Kehrarbeiten an der Abgasanlage der EinzelfeuersteIle mit festem Brennstoff. Dies scheint ein Holzofen in der Küche zu sein . Die Fenster stammen aus unterschiedlichen Baujahren . Vier Fenster im Erdgeschoss auf der Giebelseite wurden 2012 erneuert. Der Großteil der Fenster sind aber alte Holzfenster, die altersbedingte Schäden (Verwitterung , Risse ) am Holzrahmen, an der Lackierung und rissigem , teilweise ausgebrochenem Fensterkitt aufzeigen . Die Außenrollläden mit vorgesetzten Rollladenkästen wurden offensichtlich nachgerüstet. Die Hauseingangstüre macht einen sehr modernen Eindruck. Der gemauerte Windfang wurde nachträglich angebaut und war auf den Bauplänen von 1930 nicht eingezeichnet. Unterlagen , wie z .B. eine Baugenehmigung für den Windfang lagen nicht vor. Es wird unterstellt, dass eine Nachgenehmigung möglich ist. Insgesamt befindet sich das Haus in einem renovierungsbedürftigen Zustand . Der Außenputz und die Dacheindeckung wurden offensichtlich erneuert. Diese Arbeiten wurden aber wohl vor 1970 durchgeführt. Der bläuliche Farbanstrich wurde unfachmännisch ausgeführt.

Nutzungssituation Das Bewertungsobjekt besteht It. Plan insgesamt aus einer Wohneinheit. Diese bietet im Erdgeschoss neben einer Diele zwei Wohnräume mit ca. 17m² , von denen ein Raum als Küche und Esszimmer genutzt wird . Über eine geradläufige Treppe ist das Obergeschoss erschlossen. Hier befinden sich zwei weitere Wohnräume . Die Raumaufteilung entspricht der im Erdgeschoss .

Restnutzungsdauer Mit insgesamt 0 Punkten wird das Haus als "nicht modernisiert" beurteilt. Dies führt im Rahmen der Ermittlung der Restnutzungsdauer zu keiner Verlängerung der Restnutzungsdauer.

Konstruktion

Geschosse EG , 1.0G, DG (nicht ausgebaut)

Bauweise Massivbauweise

Fundament Streifenfundament

Außenwände

• Wohngeschosse : Ziegelmauerwerk (38 cm )
• Stall , Kammer, Heuboden : Ziegelmauerwerk (30 cm)

Innenwände Wohngeschosse: Ziegelmauerwerk; Wandstärken nach statischen Vorgaben (12 cm , 24 cm , 30 cm)

Decken Fehlbodendecke (EG-O G, OG-DG)

Treppen Bauzeitlich typisch waren Treppen als Holzkonstruktion, konnte nicht überprüft werden

Dach Satteldach mit drei Dachfenster ohne Dachgauben, mögliche Zwischensparrendämmung konnte nicht überprüft werden, Entwässerung über Regenrinnen und außenliegende Fallrohren aus Zinkblech, Dacheindeckung mit roten Dachziegeln oder Betondachsteinen

Ausbau

Fenster Holzfenster, 2-fach Verglasung (unterschiedliche Baujahre), teilweise Rollläden mit nachträglich montierten Vorbaurolllädenkästen, 4 neue Kunststofffenster im EG von 2012 (lt. Randverbundkennzeichnung im Fenster)

Fassade Außenputz, ungedämmt , heller Farbanstrich (türkis , helles Blau), abgesetzter Sockelputz

Türen

• Hauseingangstüre : Kunststoff-Alukonstruktion mit Glaseinlagen
• Eingangstüre (Windfang ): einfache Holztüre mit Glaseinlage

Beurteilung der baulichen Anlagen

Funktionalität unbefriedigend

Ausstattungsstandard einfach , (kann nicht genauer beurteilt werden)

Energetischer Standard unbefriedigend

Außenanlagen

Durch die zentrale Position des Baukörpers mit den Außenmaßen 13,6 m x 9,10 m und dem Nebengebäude (Lagerschuppen ) mit den Außenmaßen 7 m x 4 m bleibt nur noch ein schmaler Gartenstreifen mit ca . 70 m² vom Grundstück als Grünfläche nutzbar. Der Gartenstreifen auf der Westseite des Gebäudes ist leicht verwildert und ungepflegt. Eingefriedet ist das Grundstück durch eine Hecke (Westseite) und einen Holzzaun (Süd- und Ostseite). Parkmöglichkeiten bestehen grundsätzlich entlang der Straße und im Bereich der gepflasterten Einfahrt. Eine eigene Garage oder überdachte Stellplätze gibt es auf dem Grundstück nicht.

Wegebefestigung / Zufahrt Gepflastert

Grünbereiche Büsche, Hecke , Garten (verwildert)

Einfriedung Teilweise Holzzaun

Nebengebäude Lagerschuppen