Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das landwirtschaftliche Anwesen Klause 3 in 84155 Aich

• Grundbuch: Aich
• Band: 26
• Blatt: 688
• Lfd. Nr.: 6
• BV Nr.: 15
• Gemarkung: Vilsbiburg
• Flurstück-Nr.: 379
• Landwirtschaftsfläche, Gebäude- und Freifläche zu 8676m²

 

Verkehrswert: 454.940,00€ (davon entfällt auf Zubehör: insgesamt 28.840€, für Details siehe Gutachten/ Terminsbestimmung)

Wertermittlungsstichtag: 24.07.2026

 

Hinweis: Zum selben Termin werden weitere Objekte versteigert (siehe Aktenzeichen 3 K 92/25, sowie 3 K 92/25#1, #2, #3 und #4)

 

Grundstücksbeschreibung

 

Tatsächliche Nutzung

• Gebäude- und Freiflächen 4873m²
• Acker 3803m²

Lage südöstlich von Vilsbiburg , westlich von Zeiling , nordöstlich und südwestlich der LA 2

Wohnlage Die Wohnlage der HofsteIle ist ländlich geprägt und gemäß Capital-Immobilienkompass als mittel zu klassifizieren.

Bonität 52 bis 56 BP, Ø 55 BP

Pacht Flurst. 1957, 447 , 455 , 378 und Ackerteilfläche des Flurstücks 379 verpachtet

Oberfläche leichte bis mittlere Neigung

Zuwegung über Straße im Norden

Flächennutzungsplan Flächen für die Land- oder Forstwirtschaft im planerischen Außenbereich nach § 35 BauGB

Erschließung Flurstück 379: an öffentl. Wasser- und Stromversorgung angeschlossen , keine öffentl. Abwasserentsorgung (Dreikammer- Klärgrube), keine Erschließungskosten nach BauGB abgerechnet (Außenbereich)

Baubehördliche Beschränkungen oder Beanstandungen Den Besitzern des Flurstücks 379/1 liegt eine Baugenehmigung mit folgender Nebenbestimmung vor: Das bestehende Stallgebäude auf FI.Nr. 379 (Bauteil 2) ist nach Bezugsfertigkeit des neuen Wohnhauses zu beseitigen

Nutzung in Umgebung Die Bewertungsflächen sind größtenteils von land- oder forstwirtschaftlich genutzten Flächen umgeben

Topografie die HofsteIle ist kaum geneigt, die nördlich angrenzende Straße liegt deutlich niedriger als die HofsteIle, nördl ich vom Wohnhaus befindet sich im Bereich der Grundstücksgrenze eine Stützwand aus Beton , die Zuwegung zur HofsteIle im Nordosten des Grundstücks steigt in Richtung Westen (zum Wohnhaus) an , der südwestliche Bereich des Grundstücks (Ackerteilfläche) ist leicht nach Süden geneigt

vorherrschende Bodenarten Die vorherrschenden Bodenarten der landwirtschaftlich genutzten Flächen sind sandiger Lehm (sL) und Lehm (L). Die Bonitäten liegen zwischen 52 und 56 BP. Der Mittelwert aller Flächen beträgt 55 BP, was bei Ackerflächen einer durchschnittlichen natürlichen Ertragsfähigkeit entspricht.

Zustandsstufe Im vorliegenden Fall handelt es sich bei den Ackerflächen um die Zustandsstufen 3 oder 4 und bei den Grünlandflächen um die Boden-/Zustandsstufe II.

 

Flächennutzungsplan der Stadt Vilsbiburg

• Fläche für die Landwirtschaft
• Gemäß Auskunft der Stadt Vilsbiburg vom 23.10.2025 ist eine Neuaufstellung des FNP geplant. Die zu bewertenden Grundstücke sind in dem Vorentwurf der Neuaufstellung des FNP - Stand 21 .10.2025 (Anlage 3.1) folgendermaßen dargestellt: Flächen für die Landwirtschaft, teilw. Acker, teilw. Grünland , Kulisse zur Förderung von Maßnahmen zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft: zT Umwandlung Ackerflächen in Grünland in wassersensiblen Bereichen (Vorranggebiet Wasserversorgung)

 

Nutzungsmöglichkeit Nach § 11 (1) ImmoWertV ist zu prüfen , ob für die Bewertungsflächen eine anderweitige Nutzung mit hinreichender Sicherheit aufgrund konkreter Tatsachen zu erwarten ist. Laut Schreiben der Stadt Vilsbiburg und der Gemeinde Bodenkirchen vom 23.10.2025 bzw. vom 08.05.2026 sind für die zu bewertenden Flächen in absehbarer Zeit keine höherwertigeren planerischen Nutzungsmöglichkeiten als die vorhandenen zu erwarten.

 

Bodenverhältnisse

Gesteinsbeschreibung Größtenteils "Kies, Quarz-dominiert, sandig" , teilweise "Ton , Schluff, seltener Mergel, kompaktiert"

Boden "Fast ausschließlich Braunerde aus Sandlehm bis Schluffton (Molasse, Lösslehm)"

 

Überschwemmungsgebiet bzw. wassersensibler Bereich Die Flurstücke 447 und 379 grenzen südlich bzw. nördlich am wassersensiblen Bereich an. Keine der Bewertungsflächen liegt hingegen im vorläufig gesicherten oder festgesetzten Überschwemmungsgebiet.

 

Gebäudebeschreibung

 

Art der baulichen Nutzung Das Flurstück 379 ist mit einem Wohnhaus und mehreren Wirtschaftsgebäuden bebaut. (…) Folgende Gebäude und bauliche Anlagen waren im Ortstermin auf dem Flurstück 379 (HofsteIle) vorhanden:

• 1: Wohnhaus
• 2: ehem. Rinder- und Schweinestall
• 3: Holzlager
• 4: Stadl
• 5: Werkstatt und Garagen
• 6: Hobbyraum und Doppelgarage
• 7: Maschinenhalle
• 8 : Hühnerstall
• P : Betonplatte mit Swimmingpool
• H: kleinere Holzunterstände (alt)
• F: ehem. Festmistlager
• D: alte Dreikammer-Klärgrube

 

Wohnhaus

Baujahr: It. Auskunft im OT ca . 1892

Nutzung: Einfamilienhaus (zurzeit nur temporär vom Antragsgegner bewohnt)

Außenmaß: ca. 9,05 m x 11 ,60 m + 2,83 m x 2,08 m (Eingangsbereich)

Giebelhöhe: ca. 9,26 m

Traufhöhe: ca. 6,18 m

Bauweise: massiv

Geschosse: Teilkeller, Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachgeschoss (voll ausgebaut)

 

Wohnfläche

• Erdgeschoss: 75 ,30 m²
• Obergeschoss: 74,74 m²
• Dachgeschoss (ausgebaut): 59 ,70 m²
• Gesamt: 209,74 m²

 

Dach: Satteldach, Eindeckung mit Betonpfannen

Außenwände: gemauert, verputzt und gestrichen, Westseite stark verwittert

Fenster: weiße Kunststofffenster mit Isolierverglasung (wurden vor ca. 15-20 Jahren eingebaut) , im DG sind noch wenige ältere Holzfenster mit Isolierverglasung (Feuchteschäden vorhanden)

Fensterbänke innen: teilweise Marmor und teilw. Stein/Kunststein

 

Treppen:

• von EG zu OG: Holztreppe mit PVC- Auflage (löst sich teilweise schon ab)
• von OG zu DG: Holztreppe mit PVC- Auflage
• von DG zu Dachboden: Dachbodentreppe
• von EG zu Keller: Betontreppe (feucht, schimmlig)

 

Heizung: einzelne Kaminöfen, teilweise Nachtspeicheröfen (enthalten möglicherweise Asbest), Kachelofen, mobile Stromheizungen

Elektrik: Licht und Strom im gesamten Haus

Eingangstür: alte Holzschiebetür mit Glaseinlage zum Eingangsbereich im Süden, danach massive Holztür mit Glaseinlage, auf der Nordseite ebenfalls massive Holztür mit Glaseinlage

Innentüren: alte Holztüren, im EG sind die Türen weiß gestrichen

Renovierungen: es wurden im Laufe der Zeit verschiedene Renovierungen durchgeführt, um zumindest in manchen Räumen einen bewohnbaren Zustand zu erhalten (Fenster, neue Einbauküche, Bad im OG, usw.)

Gebäudeversicherungen: Brandversicherung vorhanden

 

Sonstiges: Es wurden manche Innenwände mit Holz vertäfelt (It. Auskunft im OT befindet sich dahinter jeweils Schimmel) , nördlich des Hauses befindet sich eine betonierte Fläche (ca . 11 ,60 x 1 m) , westlich vom Wohnhaus befindet sich eine alte Dreikammer- Klärgrube, It. Auskunft im OT befinden sich teilweise Mäuse im Wohnhaus

Gesamteindruck: insgesamt befindet sich das Wohnhaus in einem schlechten Zustand , muffiger Geruch im gesamten Haus, Dach teilw. Beschädigt, Keller feucht und stark schimmlig

 

Erdgeschoss (EG)

separater Eingangsbereich EG

Fußbodenbelag: Fliesen

Innenwandbehandlung: verputzt und gestrichen

Deckenbehandlung: Sichtbalkendecke

Sonstiges: der Eingangsbereich ist südlich ans Wohnhaus angebaut (gemauert)

 

Flur EG

Fußbodenbelag: PVC- Auflage in Steinoptik (darunter befinden sich sehr alte Fliesen)

Innenwandbehandlung: Tapete

Deckenbehandlung: Holzvertäfelung (Profilbretter)

Mängel/Schäden: muffiger Geruch

 

Büro EG

Fußbodenbelag: Teppichboden (darunter wohl Holzboden)

Innenwandbehandlung: Tapete , teilweise mit Holz vertäfelt (It. Auskunft im OT dahinter Schimmelbefall)

Deckenbehandlung: Holzvertäfelung

Ausstattung: Kaminofen (nicht mehr in Betrieb)

Mängel/Schäden: muffiger Geruch

 

Schlafzimmer EG

Fußbodenbelag: Teppichboden

Innenwandbehandlung: Tapete , eine Wand mit Holz vertäfelt (It. Auskunft im OT dahinter Schimmelbefall)

Deckenbehandlung: verputzt und gestrichen

Mängel/Schäden: muffiger Geruch

 

Waschküche/ Lagerraum EG

Fußbodenbelag: Fliesen

Innenwandbehandlung: Holzvertäfelung

Deckenbehandlung: Holzvertäfelung

Ausstattung: Waschmaschine, Kühlschrank, Gefriertruhe

Mängel/Schäden: It. Auskunft im OT manchmal Mäusebefall

 

Badezimmer EG

Fußbodenbelag: alte Fliesen

Innenwandbehandlung: alte Fliesen

Deckenbehandlung: Holzvertäfelung

Ausstattung: Stand-WC, Badewanne, Waschbecken , Nachtspeicherofen , Elektroboiler für Warmwasser

Mängel/Schäden: stark muffiger Geruch , Funktion Nachtspeicherofen unbekannt, allgemein sehr schlechter Zustand

 

Speisekammer EG

Fußbodenbelag: alte Fliesen

Innenwandbehandlung: teilw. Fliesen, teilw. Holzvertäfelung , teilw. Verputzt und gestrichen

Deckenbehandlung: verputzt und gestrichen

Mängel/Schäden: Putzschäden , aufsteigende Feuchtigkeit, Schimmel , Fliesen z.T. beschädigt

 

Obergeschoss (OG)

Flur OG

Fußbodenbelag: PVC-Auflage mit Holzoptik

Innenwandbehandlung: Tapete

Deckenbehandlung: Holzvertäfelung

Sonstiges: vom Flur aus kann der Kachelofen im Wohnzimmer befeuert werden , beim Seitenflur handelt es sich bei einer Wand um eine Leichtbauwand

Mängel/Schäden: PVC-Boden hebt sich teilweise ab

 

Küche OG

Fußbodenbelag: PVC-Auflage mit Holzoptik

Innenwandbehandlung: Tapete, Fliesenspiegel (relativ neu) im Bereich der Küche

Deckenbehandlung: Holzpaneele

Ausstattung: Einbauküche (ca. 6 Jahre alt) mit Ceranfeld , Backofen , Mikrowelle und Spülmaschine , Holzofen/ Küchenherd

 

Wohnzimmer OG

Fußbodenbelag: alter Teppichboden mit starken Gebrauchsspuren

Innenwandbehandlung: Tapete

Deckenbehandlung: Holzpaneele

Ausstattung: alter Kachelofen (darf wohl nicht mehr betrieben werden)

 

Kinderzimmer OG

Fußbodenbelag: roter Teppichboden

Innenwandbehandlung: Tapete

Deckenbehandlung: verputzt und gestrichen

 

Badezimmer OG

Fußbodenbelag: PVC-Auflage

Innenwandbehandlung: Fliesen , zum Teil Holzvertäfelung

Deckenbehandlung: Holzvertäfelung

Ausstattung: Badewanne, Waschbecken , Elektroboiler für Warmwasser, mobile Elektroheizung, moderne Dusche, Nachtspeicherofen

Mängel/Schäden: Funktion Nachtspeicherofen unbekannt, Sicherung des Elektroboilers fliegt regelmäßig raus

 

Toilette OG

Fußbodenbelag: alte Fliesen

Innenwandbehandlung: Tapete, Außenwand mit Holzvertäfelung

Deckenbehandlung: Holzvertäfelung

Ausstattung: Stand-WC , Stromheizung

Mängel/Schäden: It. Auskunft im OT manchmal Mäusebefall, Tapete löst sich im Bereich des Fensters ab , darunter Putzschäden

 

Balkon OG

Boden: Holzdielen

Geländer: Holzgeländer

Maße: ca . 2,09 m x 4,65 m

Balkontür: massive Holztür mit Glaseinlage

Sonstiges: der Balkon befindet sich über dem Eingangsbereich im EG , Überdachung mit transparenten Kunststoff-Wellplatten (relativ neu), unter der Überdachung befindet sich eine alte Markise (schlechter Zustand , Schimmelbefall)

 

Dachgeschoss (DG, ausgebaut)

Flur DG

Fußbodenbelag: PVC-Auflage

Innenwandbehandlung: Raufaser, gestrichen

Deckenbehandlung: Holzvertäfelung

Ausstattung: Räucherkammer

Sonstiges: Leichtbauwände im Bereich des DG

 

Kinderzimmer 1 DG

Fußbodenbelag: PVC-Auflage (etwas uneben)

Innenwandbehandlung: Raufaser, gestrichen , teilw. Holzvertäfelung

Deckenbehandlung: Holzvertäfelung

Ausstattung: mobile Elektroheizung

 

Rumpelkammer DG

Fußbodenbelag: Teppich auf Holzdielenboden

Innenwandbehandlung: Raufaser, gestrichen, teilw. Holzvertäfelung

Deckenbehandlung: Holzvertäfelung

 

Toilette DG

Fußbodenbelag: alte Fliesen , teilw. kaputt

Innenwandbehandlung: Raufaser, gestrichen

Deckenbehandlung: Holzvertäfelung

Ausstattung: Stand-WC, Waschbecken , kleiner Elektroheizlüfter

 

Kinderzimmer 2 DG

Fußbodenbelag: Teppichboden

Innenwandbehandlung: Raufaser, gestrichen , teilw. Holzvertäfelung

Deckenbehandlung: Holzvertäfelung

Sonstiges: Heizung über Abluft vom Kachelofen

 

Abstellraum DG

Fußbodenbelag: Teppichboden

Innenwandbehandlung: Raufaser, gestrichen, teilw. Holzvertäfelung

Deckenbehandlung : Holzvertäfelung

Sonstiges: Dachfenster aus Holz

Mängel/Schäden: Feuchteschäden im Bereich des Dachfensters

 

Schlafzimmer DG

Fußbodenbelag: alter Teppichboden

Innenwandbehandlung: Tapete, teilw. Holzvertäfelung

Deckenbehandlung: Holzvertäfelung

Sonstiges: älteres Holzfenster mit Isolierverglasung (Feuchtigkeitseinwirkung , z.T. Schimmelbefall), Heizung über Abluft vom Kachelofen

 

Spitzboden OG

Boden: Holz

Dach: Satteldach, eingeschalt, max. Höhe: ca . 1,07 m

Kamine: Kamin 1: versottet; Kamin 2: sehr schlechter Zustand

Mängel/Schäden: It. Auskunft im OT ist der Spitzboden nicht begehbar und befindet sich teilweise in sehr schlechtem Zustand (Feuchtigkeitseinwirkung)

 

Teilkeller

Boden: teilw. alte Fliesen , teilw. Beton

Wände: gemauert, verputzt

Decke: Gewölbedecke

Sonstiges: zwei Räume mit ca . 3,19 x 4 ,30 m & 2,88 x 4 ,32 m, maximale Höhe: ca . 1,87 m, Wasserzähler im Keller, kleines Lehmloch , alte Kellerfenster

Mängel/Schäden: gesamter Keller in sehr schlechtem Zustand , feucht, Putzschäden , starker Schimmelbefall

 

Gebäudebeschreibungen der weiteren Bauteile: siehe Gutachten

 

Außenanlagen

 

Zufahrt, Garten/Grünfläche Bei der Teilfläche 3 handelt es sich vor allem um Grünfläche. Sie ist im nord- westlichen Bereich mit Gehölzen und Büschen bewachsen. Insgesamt wird sie vor allem als Lagerplatz für Brennholz sowie ältere Maschinen oder Geräte genutzt (erweiterte Hoffläche). Im südöstlichen Bereich befinden sich kleinere Holzunterstände ohne wesentlichen Wert. Außerdem befindet sich im nördlichen Bereich die Zufahrt (asphaltiert) zur HofsteIle. (…) Die Fläche ist teilweise mit Büschen und Gehölz bewachsen . Die Nutzbarkeit ist somit ein- geschränkt.