Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für die Doppelhaushälfte als Wohnungseigentum in 94419 Reisbach, Mooshäusln 4a

• Grundbuch: Reisbach
• Band: 36
• Blatt: 1370
• Lfd. Nr.: 1
• BV Nr.: 1
• Gemarkung: Reisbach
• Flurstück-Nr.: 694
• Miteigentumsanteil von ½ verbunden mit dem Sondereigentum Nr. 2
• Gebäude- und Freifläche zu 1202m²

Verkehrswert: 31.000,00 €

Wertermittlungsstichtag: 17.07.2026

Grundstücksbeschreibung

innerörtliche Lage: Die Anwesen Mooshäusln 4 und 4a befinden sich in einem ländlich geprägten Ortsteil von Reisbach . Das Umfeld ist durch

Wohnnutzungen, landwirtschaftliche Flächen und Grünbereiche gekennzeichnet. Die Lage ist ruhig , naturnah und verkehrsarm. Einrichtungen des täglichen Bedarfs befinden sich im Hauptort Reisbach und sind überwiegend mit dem Pkw gut erreichbar. Die Wohnlage ist als einfache bis mittlere ländliche Wohnlage einzustufen .

Topografie: Das Grundstück ist weitgehend eben; Insgesamt handelt es sich um eine ruhige, ländliche Wohnlage mit guter Wohnqualität innerhalb des Gemeindegebiets von Reisbach , die insbesondere für eigengenutztes Wohnen im naturnahen Umfeld geeignet ist.

Erschließung, Baugrund etc.

Straßenart: Die Anbindung des Bewertungsobjekts erfolgt über die Gemeindestraßen des Ortsteils Mooshäusl an das örtliche und regionale Straßennetz.

Straßenausbau: voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen; Gehwege nicht vorhanden ;

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung:

• Elektrischer Strom: der Bezug erfolgt über das Nachbarhaus Nr. 4 (WET Nr. 1); mit Ablesezähler für das Bayernwerk; Es besteht kein eigener öffentlicher Anschluss; Nach Auskunft gibt es einen Zwischenzähler zur Verbrauchsablesung für die bewertungsrelevante Wohneinheit.
• Wasser: das Anwesen hat auskunftsgemäß einen eigenen Wasseranschluss ; die Abrechnung erfolgt über den Zweckverband Wasserversorgung "Oberes Kohlbachtal".
• Kanalanschluss: Auskunft des Abwasserzweckverbandes .. Mittlere Vils": Es besteht ein gemeinsamer Kanalanschluss für die Haus-Nr. 4 und 4a. Die Abrechnung erfolgt über die Verbrauchsmessungen für die Wasserversorgung.

Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Grenzbebauung des Gebäudes , kommun an die DHH Nr. 4, WEG Nr. 1

Gebäudebeschreibung

Hinweis: Die bewertungsrelevante Wohnung Nr. 2 im Haus Nr. 4 a konnte nur eingeschränkt besichtigt werden. Es wird ein mäßiger bis einfacher Ausstattungsstandard unterstellt.

DHH als Wohnungseigentum Nr. 2

Gebäudeart: Doppelhaushälfte als Wohnungseigentumseinheit ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt; Zweigeschossig incl. DG ; nicht unterkellert;, Wohnfläche: 100,60 m², ursprüngliches Baujahr dieses Gebäudeteils (Erstbebauung) ist unbekannt; Giebeldach;

Modernisierung : Nach Erkenntnissen aus dem Ortstermin keine wesentlichen ;

Energieeffizienz: Energieausweis liegt nicht vor; Es wird ein mäßiger energetischen Zustand unterstellt.

Außenansicht: insgesamt verputzt und gestrichen

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart: Massivbau

Fundamente: Fundamente, tragende Bodenplatte, Beton

Umfassungswände: Massive Wände (Ziegelwände)

Innenwände: tragende Innenwände Mauerwerk; nichttragende Innenwände Mauerwerk;

Geschossdecken : vermutlich Holzbalkendecke; (gem. Planungsunterlagen)

Treppen : Geschosstreppe: Betontreppe;

Hauseingang(sbereich) : Eingangstür aus Holz;

Dach:

• Dachkonstruktion: Holzdach ;
• Dachform: Sattel- oder Giebeldach;
• Dacheindeckung: Dachziegel

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Wasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz;

Abwasserinstallationen : Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz; gemeinsam mit der WET Nr. 1;

Elektroinstallation: Einfache Ausstattung

Heizung : Zentralheizung , mit flüssigen Brennstoffen (01) Gemeinschaftsheizung mit dem Haus Nr. 4 (WET Nr. 1); Die Heizung für beide Häuser der Wohnungseigentumsgemeinschaft befindet sich in der bewertungsrelevanten Wohnung. (…) Die Erdöltanks außerhalb des Gebäudes befinden sich auf dem Nachbargrundstück (Sondernutzungsrecht WET Nr. 1). Die Vor- und Nachteile hinsichtlich der Lage der gemeinschaftlichen Einrichtungen gleichen sich aus , und werden daher als wertneutral beurteilt.

Warmwasserversorgung: überwiegend zentral über die Heizung ;

Wohnungseigentum Nr. 2

Raumausstattungen der Wohnung

Bodenbeläge: Laminat, Teppich, Fliesen, einfacher Ausstattungsstandard

Wandbekleidungen: glatter, einfacher Putz, z. T. Tapeten

Deckenbekleidungen : glatt verputzt

Fenster: Fenster aus Holz mit Isolierverglasung; einfache Beschläge

Türen:

• Eingangstür: Holz
• Zimmertüren: einfache Holztüren, einfache Beschläge

sanitäre Installation: in einfacher Ausstattung

Bauschäden und Baumängel: Aufgrund des allgemeinen Gesamteindrucks des Gesamtgebäudes, mit deutlichen Abnutzungsspuren , wird ein pauschaler Instandhaltungsstau und Modernisierungsstau unterstellt.

Allgemeinbeurteilung

Der bauliche Ausstattungsstandard ist aufgrund der Erkenntnisse aus dem Ortstermin mäßig bis einfach. Es sind deutliche Abnutzungsspuren zu erkennen. Das gesamte Gebäude macht einen ungepflegten Eindruck, ist stark vermüllt bzw. mit Unrat belagert.

Außenanlagen

Im Wesentlichen:

• Ver -und Entsorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz (Vgl. dazu Ausführungen zu den Versorgungsanschlüssen)
• Einfache Gartenanlagen
• Einzäunung
• Gartenhäuschen
• Befestigte Flächen als Gehwege
• Die Außenanlagen befinden sich in einem ungepflegten Zustand.