Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einem Einfamilienhaus, Garage, Carport, Gartenhaus und Halle bebaute Grundstück nebst Hauskoppel in 25873 Rantrum, Mehrensweg 3 im Hinblick auf eine unterstellte Folgenutzung der Hauskoppel als Rohbauland

• Grundbuch: Rantrum
• Blatt: 66
• Lfd. Nr.: 10
• BV Nr.: 10
• Gemarkung: Rantrum
• Flur: 5
• Flurstück-Nr.: 148, 159, 160/2
• Gebäude- und Freifläche zu gesamt 2.022m²
• Flurstück 148 zu Fläche 466 m² ;
• Flurstück 159 zu Fläche 542 m² ;
• Flurstück 160/2 zu Fläche 1.014 m²

 

Verkehrswert: 270.000,00€ (135.000,00€ je 1/2 Miteigentumsanteil)

Wertermittlungsstichtag: 15.04.2026

 

Grundstücksbeschreibung

 

Zum Bewertungsobjekt gehört eine Hauskoppel im rückwärtigen Grundstücksbereich (Flurstück 160/2). Gemäß Einschätzung der Unterzeichnerin sowie nach telefonischer Auskunft der Bauaufsicht des Kreises Nordfriesland wäre grundsätzlich eine Bebauung dieser Hauskoppel möglich. Ein entsprechendes Vorhaben wäre nach § 34 BauGB 1Allgemeines Wohngebiet zu beurteilen.

 

innerörtliche Lage: südlicher Ortskern; Einkaufsmöglichkeit für den täglichen Bedarf sowie einige Ärzte, Kindergarten, Grundschule und Freibad sind im Ort vorhanden; weiterführende Schulen in Husum; öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestelle) in fußläufiger Entfernung; Verwaltung (Stadtverwaltung) in Mildstedt, Amt Nordsee-Treene; mittlere Wohnlage

Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: überwiegend wohnbauliche Nutzungen; überwiegend aufgelockerte, eingeschossige Bauweise

 

Erschließung

Straßenart: schmale Anliegerstraße; Straße mit mäßigem Verkehr (Zone 30)

Straßenausbau : Fahrbahn aus Bitumen; Gehwege nicht vorhanden

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: elektrischer Strom, Wasser aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss, Telefonanschluss; Gas liegt in der Straße an. Ein Hausanschluss für das Bewertungsobjekt besteht jedoch nicht.

Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: eingefriedet durch Zaun, Hecken, Weidezaun

 

Bauordnungsrecht: Die Halle (ehem. Stall) wurde abweichend von den Genehmigungsunterlagen errichtet, z. 8. mit massiven gemauerten Außenwänden an Stelle von Punktfundamenten und Spundbohlen als Außenwände sowie komplett geschlossen statt teilweise nur überdacht.

 

Entwicklungszustand (Grundstücksqualität):

• Teilgrundstück A (Flurstücke 148 und 159): baureifes Land (vgl. § 3 Abs. 4 ImmoWertV 21)
• Teilgrundstück B (Flurstück 160/2): Rohbauland (vgl. § 3 Abs. 3ImmoWertV 21)

 

Derzeitige Nutzung: Das Bewertungsobjekt ist zum Wertermittlungsstichtag wie folgt genutzt:

• Flurstück 148 ist mit einem Einfamilienwohnhaus nebst Garage und Carport bebaut.
• Flurstück 159 ist mit einem ehem. Pferdestall (Halle) bebaut, welcher derzeit als Garage und Abstellraum genutzt wird, sowie mit einem Holzgartenhäuschen.
• Flurstück 160/2 ist unbebaut und wird als Pferdekoppel genutzt.

 

Vermietungssituation: Das Objekt ist zum Wertermittlungsstichtag vermietet. (…) In diesem Gutachten wird davon ausgegangen, dass das gesamte Anwesen inkl. Hauskoppel von der Mieterin gemietet ist. Die Nachbarn von Flurstück 147 dürfen die Hauskoppel n. A. unentgeltlich für ihre Pferde nutzen. Von der Mieterin wurden seit Mietbeginn diverse Renovierungs- /Modernisierungsarbeiten Mietereinbauten vorgenommen (siehe Anhang des Gutachtens) (…)

Hinweis auf rechtliche Klärung Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass in Bezug auf die Mietereinbauten ggf. eine rechtliche Klärung durch einen Juristen oder eine richterliche Entscheidung notwendig sein könnte.

 

Gebäudebeschreibung

 

Einfamilienhaus

Baujahr 1976

Wohnfläche rd. 88 m²

Gebäudeart: freistehendes, eingeschossiges, voll unterkellertes Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss mit angebauter Garage und Carport

Energieeffizienz: Es liegt ein Energieausweis vom 12.05.2015 vor (gültig bis 11.05.2025). Der Energieausweis wurde hier auf Grundlage des Energiebedarfs ermittelt;

• Primärenergiebedarf: 329,5 kWh / (m² * a);
• Endenergiebedarf: 293,9 kWh / (m² * a);
• Treibhausgasemissionen: 90,3 kg / (m² * a)

 

Barrierefreiheit: Der Zugang zum Gebäude ist nicht barrierefrei. Die Türöffnungen sind im unwesentlichen Umfang 90 cm breit oder breiter. Eine barrierefreie Nachrüstung ist nur mit großem Aufwand möglich.

Außenansicht: eingeschossiges, rot verklinkertes Einfamilienhaus mit braunen Fenstern und Türen, einem anthrazitfarben gedecktem Satteldach ohne Aufbauten sowie einem Balkon

 

Nutzungseinheiten, Raumaufteilung

Kellergeschoss: Flur, Heizungsraum mit Öllager, Vorratsraum, 3 Kellerräume

Erdgeschoss: Diele, Garderobe, Küche, Wohnzimmer, Büro, Gäste-WC

Dachgeschoss: Flur, Schlafzimmer, Duschbad, 2 Abstellräume

 

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart: Massivbau

Fundamente: (gem. Baubeschreibung zu Bauschein 2839/74) Streifenfundament

Keller: (gem. Baubeschreibung zu Bauschein 2839/74) Kalksandsteinmauerwerk

Umfassungswände: (gem. Baubeschreibung zu Bauschein 2839/74) 11,5 cm Vormauerziegel, 5 cm Luftschicht, 24 cm Poroton Wandstärke im Wohnzimmer im Bereich der Terassentür rd. 41,5 cm

Innenwände: (gem. Baubeschreibung zu Bauschein 2839/74) tragende Innenwände Kalksandsteinmauerwerk 24 cm bzw. 11 ,5 cm , nichttragende Innenwände Bims 7,5 cm

Geschossdecken: (gem. Baubeschreibung zu Bauschein 2839/74) Filigranelementdecke (Fertigteilbetondecke) über KG und EG

 

Treppen:

• KeIleraußentreppe: massiv (n. A. in Eigenleistung durch den Eigentümer nachträglich errichtet)
• Geschosstreppe, Kellertreppe: offene Holzwangentreppe; einfaches Holzgeländer und seitliche Stabverkleidung
• Bodenluke zum Spitzboden (zum Ortstermin nicht begehbar)

 

Hauseingang(sbereich): Eingangstür aus Holz, Hauseingangspodest mit 2 Stufen

 

Dach

Dachkonstruktion: Holzdach ohne Aufbauten

Dachform: Sattel- oder Giebeldach

Dacheindeckung: Dachstein (Beton); Dachrinnen und Regenfallrohre aus Kunststoff oberste Geschossfläche n. A. gedämmt

 

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Wasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz

Abwasserinstallationen: Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz

Elektroinstallation: einfache bis durchschnittliche Ausstattung;Zählerschrank, Kippsicherungen, FI-Schutzschalter für Halle (ehem. Stall)

Heizung: Ölheizung (Scheer, SNK LN), Errichtung 2000 überwiegend Radiatoren, 2 Flachheizkörper durch die Mieterin eingebaut (Küche, Diele), Handtuchheizkörper im Duschbad; 2 Kunststoff-Öltanks im Keller mit insgesamt rd. 3.000 I Fassungsvermögen

Warmwasserversorgung: teilweise zentral über Heizung, teilweise Durchlauferhitzer (Elektro)

 

Raumausstattungen und Ausbauzustand

Bodenbeläge:

• EG: Flur, Garderobe, Wohnzimmer, Gäste-WC: Fliesen; Küche: Klick-Fußboden Kunststoff; Büro: Laminat
• DG: Laminat
• KG: tlw. Fliesen, tlw. Betonfußboden/Estrich

 

Wandbekleidungen:

• EG: überwiegend weiß gestrichene Tapeten / Raufasertapete; Gäste-WC: gefliest bis c. 1,54 m Höhe, darüber weiß gestrichene Tapete
• DG: überwiegend Raufaser und andere einfache Tapeten, weiß gestrichen; Duschbad: im Duschbereich deckenhoch gefliest, im Übrigen Fliesen bis ca. 1,51 m Höhe, darüber Tapete mit weißem Anstrich
• KG: überwiegend weißer Anstrich, Keller 1 tlw. mit Holzverkleidung

 

Deckenbekleidungen:

• EG: Deckenputz mit weißem Anstrich, im Wohnzimmer mit Stuckleisten in den Deckenkehlen
• DG: überwiegend Raufasertapete mit weißem Anstrich
• KG: teilweise Deckenputz mit weißem Anstrich, teilweise ist sind auch rohen die Betonelemente sichtbar, Keller 1 mit Styroporverkleidung

 

Fenster: Einfachfenster aus Holz mit Isolierverglasung (2-fach) aus verschiedenen Baujahren im Dachgeschoss auch Velux-Dachflächenfenster aus Kunststoff mit Isolierverglasung; Fensterbänke innen verschieden (Kunststein, laminiert); Fensterbänke außen aus Klinker

 

Türen:

• Eingangstür: Holztür (Mahagoni), daneben Glasbausteine
• Zimmertüren: glatte, dunkelbraun furnierte Türen in passenden Holzzargen; einfache Langschildbeschläge

 

sanitäre Installation:

• Gäste-WC im EG: 1 Stand-WC mit Spülkasten, 1 Handwaschbecken (ursprünglich nur Kaltwasser); Entlüftung über Fenster (WC und Waschtisch wurden durch die Mieterin erneuert. Ebenso wurde ein Durchlauferhitzer installiert.)
• Duschbad: 1 eingebaute Dusche mit Thermostatventil und Kunststoff-Türen, 1 Stand-WC mit Spülkasten, 1 Handwaschbecken mit Einhebelmischbatterie, 1 Handtuchheizkörper; weiße Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster
• Keller 3: Waschmaschinenanschluss

 

Besondere Bauteile/ Einrichtungen, Zustand des Gebäudes

besondere Bauteile: Balkon, KeIleraußentreppe

besondere Einrichtungen: Markise, Einbauküche ohne Wertansatz (Die Einbauküche gehört der Mieterin.)

Bauschäden und Baumängel: Beim Ortstermin wurden einige Baumängel/ -schäden festgestellt (siehe Gutachten)

Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist baujahresentsprechend befriedigend. Das Objekt ist gepflegt.

 

Nebengebäude

Garage

• n. A. des Eigentümers Fertiggarage
• Massivbauweise
• Flachdach
• Betonfußboden
• Kunststoff-Fenster
• Beleuchtung vorhanden
• Schwingtor mit elektrischem Antrieb

 

Carport

• Holzkonstruktion
• angebaut an das Wohnhaus
• Eindeckung mit Trapezblech

 

Halle (ehem. Stall)

• Baugenehmigung aus 2010 (Errichtung eines Pferdestalls mit 4 Pferdeboxen)
• Massivbauweise
• Fußboden mit Betonsteinpflaster
• Pultdach als Holzkonstruktion, Eindeckung mit Teerpappe
• Stallfenster, weiße Kunststoff-Fenster
• derzeitige Nutzung als Garage und Abstellraum

 

Holzgartenhäuschen Eindeckung mit Trapezblech durch die Mieterin, zuvor Bitumenschindeln

 

Außenanlagen

 

Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, Wegebefestigung , Terrassen, befestigt mit Betonsteinpflaster, Waschbetonplatten, Gartenanlagen und Pflanzungen, Einfriedung (Zaun, Hecken, Sichtschutzelemente)