Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einem Restaurant- und Wohngebäude bebaute Grundstück in 25832 Tönning, Herrengraben 8 im Hinblick auf eine unterstellte Folgenutzung als Zweifamilienhaus

• Grundbuch: Tönning
• Blatt: 608
• Lfd. Nr.: 3
• BV Nr.: 3
• Gemarkung: Tönning
• Flur: 18
• Flurstück-Nr.: 2/1
• Gebäude- und Freifläche zu 540m²

Verkehrswert: 325.000,00 €

Wertermittlungsstichtag: 24.04.2026

Hinweis: Das Grundstück und die Gebäude waren beim Ortstermin nicht begehbar. Das vorliegende Gutachten ist daher allein nach dem äußeren Anschein erstellt (nur Außenbesichtigung von der Straße aus, keine Innenbesichtigung).

Grundstücksbeschreibung

innerörtliche Lage: Das Objekt befindet sich im Zentrum von Tönning, gegenüber (westlich) des Schlossparks und rd. 70 m südlich des Marktplatzes.

Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: gewerbliche und wohnbauliche Nutzungen; überwiegend ein- bis zweigeschossige Bauweise

Topografie: i. W. Eben; Garten mit Südwestausrichtung

Erschließung

Straßenart: Wohn- und Geschäftsstraße; Straße mit mäßigem Verkehr

Straßenausbau: Fahrbahn aus Bitumen; Gehwege beiderseitig vorhanden , befestigt mit Klinker; Parkstreifen ausreichend vorhanden

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: elektrischer Strom, Wasser, Gas aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss

Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: einseitige Grenzbebauung (nördlich); Grenzbebauung durch das Lagergebäude (südlich, östlich); Grenzbebauung durch die auf dem südlichen Nachbargrundstück befindliche Garage; straßenseitig eingefriedet durch Holztor

Bauplanungsrecht

Erhaltungssatzung: Das Bewertungsobjekt liegt im Bereich einer Erhaltungssatzung (Erhaltungssatzung der Stadt Tönning aus dem Jahr 1987). Diese umfasst den historischen Stadtkern der Stadt Tönning und die in der Gründerzeit entstandene Werftsiedlung mit den Straßenzügen Festungs-, Friesen- und Danckwerthstraße. Ziel ist es, die städtebaulichen Eigenarten aufgrund ihrer besonderen städtebaulichen Gestalt sowie die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten. Der Abbruch, bauliche Veränderungen, Nutzungsänderungen sowie die Errichtung baulicher Anlagen bedürfen hiernach einer Genehmigung.

Ortsgestaltungssatzung: Das Bewertungsobjekt liegt im Bereich einer Ortsgestaltungssatzung (Ortsgestaltungssatzung der Stadt Tönning aus 2005, 1. Änderung aus 2022 und 2. Änderung aus 2026). Diese umfasst das Gebiet der Altstadt Tönning.

Sanierungssatzung: Das Wertermittlungsobjekt befindet sich im Sanierungsgebiet. Die Sanierungssatzung über das Sanierungsgebiet "Innenstadt" der Stadt Tönning wurde am 20.08.2020 durch die Stadtvertretung beschlossen und trat zum 05.10.2020 in Kraft. Die Sanierungssatzung und das Integrierte Entwicklungskonzept mit vorbereitender Untersuchung können unter www.toenning.de/rathaus/staedtebauforderung eingesehen werden.

Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation: Das Objekt ist eigengenutzt. Das Restaurant ist zum Wertermittlungsstichtag geschlossen.

Gebäudebeschreibung

Restaurant- und Wohngebäude

Gebäudeart: freistehendes, zweigeschossiges, teilunterkellertes Restaurant- und Wohngebäude mit ausgebautem Dachgeschoss und rückwärtigem Anbau

Straßenansicht: freistehendes, zweigeschossiges, rotes Backsteingebäude mit anthrazitfarben gedecktem Walmdach ohne Aufbauten, weißen Sprossenfenstern und kleinem Erker im Erdgeschoss

Nutzungseinheiten, Raumaufteilung:

• Kellergeschoss: Kriechkeller mit Fettabscheider und Kühltechnik für Restaurant; Höhe gem. Bauunterlagen: 1,60 m
• Erdgeschoss: Restaurant, bestehend aus Windfang, Vorflur, Empfang, 3 Gasträumen mit insgesamt 30 bzw. 33 Sitzplätzen (tlw. sind in den Bauzeichnungen 30 Sitzplätze angegeben, teilweise auch 33 Sitzplätze), WC-Anlage, Küche, Personal-WC (siehe Grundriss); Raumhöhe im Bereich der Gasträume zw. 3,05 und 3,11 m (gem. Bauunterlagen); Raumhöhe im Bereich Anbau (Küche, Personal-WC): 2,53 m (gern. Bauunterlagen)
• Obergeschoss: Wohnung (siehe Grundriss)
• Dachgeschoss: Wohnung (siehe Grundriss)

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart: Teilmassivbau

Fundamente: soweit erkennbar gemauert in 1 1/2 Stein d = 36 cm auf Felsen

KeIleraußenwände: 1 1/2 Stein d =36 cm; Sockel über Gelände 0 bis 40 cm

Umfassungswände:

• Erdgeschoss: 1 1/2 Stein d = 36 cm + Putz im Innenbereich, Naturklinker, rot
• Anbau und Obergeschoss: 1 Stein = 24 cm + Putz im Innenbereich, Naturklinker, rot

Innenwände:

• tragende Innenwände Mauerwerk
• nichttragende Innenwände Mauerwerk

Geschossdecken:

• Holzbalkendecken mit Einschub und Hobeldielenbelag; Unterer Abschluss bzw. Fußböden bei nicht unterkellerten Räumen :
• Bestand Beton oder Klinker im Keller
• Beton, Dämmung, Estrich und Belag im Anbau

Treppen:

• KeIleraußentreppe: in Stein
• Geschosstreppe: Zugang von außen zum OG über Stahltreppe mit Podest
• Boden- und Spitzbodentreppen: Bodenluke

Hauseingang(sbereich): von der Straße aus nicht einsehbar (geschlossenes Holztor)

Dach:

• Dachkonstruktion: Holzdach
• Dachform: Walmdach
• Dacheindeckung: Dachstein (Beton)

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Wasserinstallationen : zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz

Abwasserinstallationen: Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz

Elektroinstallation: k. A. Möglich; in der Bewertung unterstellt: einfach bis mittel

Heizung: Gemäß Auskunft des zuständigen Bezirksschornsteinfegers verfügt das Objekt über eine Gasbrennwerttherme mit Warmwasseraufbereitung der Fa. Brötje, eingebaut im Jahr 2001. Die Abgaswertemessung im Jahr 2023 war nach Angaben i. O. Im vergangenen Jahr wurde der Zugang zum Objekt verwehrt. Daher liegen keine aktuellen Messergebnisse vor.

Raumausstattungen und Ausbauzustand

Fenster: Bestand Kunststoff und Holz mit Isolierverglasung, Dreh- und Drehkipp; Von der Straße aus sind 2-fach-isolierverglaste weiße Sprossenfenster sichtbar sowie Dachflächenfenster im Dachgeschoss.

Türen:

• Eingangstür, Außentüren: Holztüren
• Zimmertüren: Holztüren

besondere Bauteile:

• außen liegende Geschosstreppe zum Obergeschoss
• KeIleraußentreppe

Besonnung und Belichtung: Das Gebäude ist stark mit Efeu bewachsen. Straßenseitig steht eine Birke nahe am Gebäude.

Bauschäden und Baumängel: Beim Ortstermin wurden Baumängel/-schäden festgestellt, (siehe Gutachten)

Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist dem äußeren Anschein nach mäßig. Es besteht sichtbarer Unterhaltungsstau.

Nebengebäude

Lagergebäude (Lagerraum, Kühlraum), ehem. Stall bzw. Garage

Außenanlagen

Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz

gem. Baubeschreibung zu Baugenehmigung 604.15-600204842009: Befestigung der VerkehrsflächenNJege mit Betonplatten (Bestand)

Gemäß im Internet befindlichen Fotos des Objektes vom Innenhof ist dort eine offene Überdachung vorhan- den (Holzkonstruktion mit Well-Lichtplatten)

im Übrigen sind keine Angaben möglich (Besichtigung von der Straße aus)