Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einem Einfamiliehaus mit Wintergartenanbau, einem Doppelcarport und einem Lagergebäude bebaute Wohngrundstück mit zugehöriger Landwirtschaftsfläche in 25813 Simonsberg, Osterkoogweg 3

· Grundbuch von Simonsberg

· Blatt 440

· BV-Nr. 6

· Gemarkung Simonsberg

· Flur 9

· Flurstück 32, Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaftsfläche

· Gesamtgröße: 6.243 m²

Wertermittlungsstichtag: 23. September 2021

Verkehrswert: 170.000,00 €

Grundstücksbeschreibung

Makrolage Die Gemeinde Simonsberg mit ihren Ortsteilen Simonsberg, Finkhaushallig und Padelackhallig liegt auf der Halbinsel Eiderstedt. Der Ort Simonsberg liegt etwa 7 km südwestlich von Husum und zur A23 bei Heide sind es ca. 30 km. Es handelt sich um eine Flächengemeinde mit ca. 820 Einwohnern, welche im Kreis Nordfriesland gelegen ist und südwestlich an die Kreisstadt Husum grenzt.

Infrastruktur In Husum sind dort auch alle Schularten vorhanden. Im Westen ist als natürliche Grenze die Nordsee mit dem Nationalpark Schleswig-Holsteinisches Wattenmeer vorhanden

Verkehrslage Etwa 4,5 km östlich des Ortes verläuft die Bundesstraße 5 mit Verbindungen nach Husum und Niebüll sowie Tönning. Bis zur Kreisstadt Husum, wo sich auch der Bahnhof der Deutschen Bahn befindet, beträgt die Entfernung ca. 8 km.

Mikrolage Das mit einem Einfamilienhaus mit Wintergartenanbau, einem Doppelcarport und einem Lagergebäude bebaute Wohngrundstück mit angrenzender Landwirtschaftsfläche liegt im baulichen Außenbereich ca. 3 km nordöstlich des Ortskerns der Gemeinde Simonsberg, nördlich der Straße "Osterkoogweg".

Umgebung Im Umfeld des Objektes befinden sich überwiegend befinden sich neben vereinzelt entlang der Straße gelegenen Wohngrundstücken sowie Hof- oder ResthofsteIlen primär landwirtschaftliche Nutzflächen. Die Straße Osterkoogweg ist im Bereich des Bewertungsobjektes mit einer ca. 5 m breiten asphaltierten Fahrbahn sowie Entwäs- serungsgräben ausgeführt. Befestigte Gehwege und Straßenbeleuchtungseinrichtun- gen sind nicht vorhanden. Eine Haltestelle des öffentlichen Personennahverkehrs befindet sich in ca. 350 m Entfernung

Erschließung Bei der Wertermittlung wird für das Wohngrundstück eine in Außenbereichslagen übliche Erschließung mit Anschlüssen an die kommunalen Frischwasseranlagen, einem Strom- und Telefonanschluss am Netz der örtlichen Anbieter sowie einer Abwasserentsorgung über eine Grundstückskläranlage unterstellt.

Landwirtschaftsfläche

Bei der Landwirtschaftsfläche handelt es sich um eine am Tag der Objektbesichtigung als Grünland genutzte Fläche, welche sich westlich und nördlich an das Wohngrundstück anschließt und zum Hausgrundstück durch einen Baum- und Strauchbewuchs eingefriedet wird. Südlich, westlich und nördlich wird die Fläche durch einen mit Schilf bzw. Gräsern bewachsenen Silzug begrenzt. Ferner sind einfache Koppelzäune vorhanden und eine Erreichbarkeit von der Straße ist gegeben.

Gebäudebeschreibung

Hinweis Das Gebäude konnte von innen nicht besichtigt werden

Gebäudeart Bei dem Objekt handelt es sich um ein annähernd rechteckig zugeschnittenes, geringfügig unterkellertes eingeschossiges Wohngebäude mit einem ausgebauten Dachgeschoss

Baujahr 1962

Wohnfläche ca. 109.70 m²

Raumaufteilung

· Kellergeschoss: ein Kellerraum

· Erdgeschoss: Flur, Wohn-/Esszimmer, Küche, Wintergarten, Speisekammer, Wirtschaftsraum, Badezimmer, Heizung/Öllager

· Dachgeschoss: Flur und drei Zimmer

Gebäude außen

Das Objekt wurde konventionell auf einer Stahlbetonsohle und Betonstreifenfundamenten gegründet. Die Außenwände sind gemäß vorliegender Baubeschreibung aus einer 17,5 cm starken Innenschale aus Kalksandlochsteinen, 1 cm Rappputz und einem roten 11,5 cm Verblendmauerwerk erstellt.

Das Gebäude verfügt über eine hölzerne Satteldachkonstruktion mit einer Eindeckung aus anthrazitfarbenen Betondachsteinen, welche augenscheinlich aus dem Baujahr des Gebäudes stammen. Die Dachrinnen und Fallrohre bestehen aus Zinkblech und der Schornsteinkopf ist entsprechend der Fassade verblendet. Auf der Ostseite des Gebäudes ist ein durch die Dachfläche gezogener Edelstahlschornstein angeordnet.

Über dem Erdgeschoss befindet sich gemäß vorliegender Baubeschreibung eine Hlzbalkendecke und über dem Kellergeschoss ist eine Hohlsteindecke verbaut. Die tragenden Innenwände sind aus einem 17,5 cm, die nicht tragenden aus einem 11,5 cm starken Kalksandsteinmauerwerk erstellt.

Das Gebäude ist (soweit von der Straße ersichtlich) mit weißen Kunststoffrahmenfenstern mit Isolierverglasung ausgestattet und es sind Flachschichtsohlbänke vorhanden. Teils sind noch ältere weiß lackierte Holzrahmenfenster vorzufinden. In den Dachflächen ist je ein Dachflächenfenster (westseitig mit Außenjalousie ) verbaut.

Die östliche Eingangstür besteht aus einem weißen Kunststoffrahmenelement mit isolierverglastem sprossengeteiltem Lichtausschnitt und Aufleistungen. Der Tür vorgelagert befindet sich eine zweistufige Betontreppe mit Pressklinkerbelag.

Die Beheizungsart des Gebäudes ist nicht bekannt. Auf der Ostseite ist im "Stallbereich einfüllstutzen angeordnet, so dass im Rahmen der Wertermittlung eine Beheizungsart über eine ölbefeuerte Warmwasserzentralheizung in Ansatz gebracht wird. Über das Alter der Heizungsanlage liegen dem unterzeichnenden Sachverständigen keine Angaben vor.

Gebäude innen

Eine Innenbesichtigung konnte nicht durchgeführt werden. Im Rahmen der Wertermittlung wird eine der äußeren Bausubstanz entsprechende einfache bis durchschnittliche Ausstattung unterstellt.

Bauschäden und Baumängel

· Das Alter der Dacheindeckung ist zu bedenken.

· Die Dachrinnen weisen lokal Deformierungen und einen Unkrauteinwuchs auf.

· Ein Schutzanstrich der hölzernen Außenbauteile ist anzuraten.

· Die Fassadenverblendung weist Verwitterungserscheinungen und Fugenfehlstellen auf.

· Im Rahmen der Gutachtenerstellung wird unterstellt, dass dem äußeren Gebäu-dezustand entsprechend insgesamt Instandsetzungs-, Modernisierungs-und Renovierungsarbeiten größeren Umfangs einzuplanen sind.

Wintergarten

Baujahr 1995

Beschreibung Der Wintergarten wurde gemäß vorliegender Baubeschreibung in Holzrahmenbauweise auf einer Stahlbetonsohle mit Betonstreifenfundamenten gegründet. Die Umfassungswände bilden bodenstehende Fenster- und Schiebetürelemente aus weißen Kunststoffrahmen mit Isolierverglasung. Das flach geneigte Pultdach ist demnach mit Doppelsteglichtplatten gedeckt und der Boden mit Trittschalldämmung und Zementestrich mit Fliesen ausgelegt.

Doppelcarport

Baujahr nicht bekannt

Beschreibung Das an der Ostgrenze des Grundstücks erstellte Doppelcarport wurde (soweit ersichtlich) in Holzrahmenbauweise errichtet und die Umfassungswände sind mit einem roten Mauerziegel oder Trapezblechen ausgeführt. Das Pultdach ist mit Trapezblech gedeckt und es ist eine Betonsohle vorhanden. Straßenseitig ist ein Wanddurchbruch sichtbar und hier ist ein zweiflügeliges weißes Fensterelement in die Fassade integriert. Die Holzbauteile weisen einen mangelhaften Schutzanstrich auf und die Dacheindeckung ist zum Teil verbogen.

Lagergebäude

Baujahr nicht bekannt

Beschreibung Das im nördlichen Bereich des Wohngrundstückes erstellte Lagergebäude wurde (soweit ersichtlich) in Holzrahmenbauweise errichtet und die Umfassungswände sind mit grünen Trapezblechen ausgeführt. Die Belichtung erfolgt südlich über weiße Kunststofffenster mit blauen Blendrahmen und Horizontalsprossen, wobei bei einem Fenster der Innenrahmen mit Verglasung heraus gefallen ist.

Außenanlagen

Die Grundstückszufahrt zum Wohngrundstück ist mit einer wassergebundenen Kiestragschicht ausgeführt und die Eingangszuwegung sowie die Freifläche vor dem Doppelcarport sind mit Betonpflaster befestigt. Die übrigen straßenseitigen Freiflächen sind primär mit einer vernachlässigten Rasenfläche angelegt und vereinzelt sind Sträucher gepflanzt. Straßenseitig ist keine optische Grundstückseinfriedung vorhanden und an der Westgrenze wird das Wohngrundstück zu der zum Objekt gehörenden Landwirtschaftsfläche durch einen hohen Baumbewuchs begrenzt. Zum östlichen Nachbarn ist zum Teil ein Baum- und Strauchbewuchs und zum Teil keine optische Grundstücksbegrenzung vorhanden.

Zustand Die Außenanlagen befinden sich insgesamt in einem vernachlässigten Zustand.