Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über das Wohn- und Geschäftshaus nebst Schuppen bebauten Grundstücks in 25813 Simonsberg, Rieke Reech 6a

• Grundbuch von Simonsberg
• Blatt 607
• lfd. Nr. 2
• Gemarkung Simonsberg
• Flur 11
• Flurstück 74 zu 791 m²

Verkehrswert 545.000,00 € (incl. 5.000,00 € Zubehör)

Wertermittlungsstichtag 15.11.2022

Grundstücksbeschreibung

Ort und Einwohnerzahl: Der Ortsteil Finkhaushallig der Gemeinde Simonsberg befindet sich südwestlich der Kreisstadt Husum (ca. 23.478 EW per 31.12.2021). Das Stadtzentrum von Husum ist nur rd. 3 km entfernt.

innerörtliche Lage: Ortsteil Finhaushallig; im Neubaugebiet gelegen (Mischgebiet); Randlage mit freiem Blick nach Osten (Aussichtslage); Streuobstwiese der Gemeinde östlich des Bewertungsobjektes Windkraftanlagen östlich des Objektes in ca. 700 bis 1.000 m Entfernung; Schweinemastbetrieb nordwestlich des Objektes in ca. 700 m Entfernung;

gute Wohnlage; einfache Geschäftslage

Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: überwiegend aufgelockerte, eingeschossige Bauweise; überwiegend wohnbauliche Nutzungen; Die gewerblichen Nutzungen im Umfeld des Bewertungsobjektes sind n. A. des Eigentümers i. W. Büronutzungen, durch welche keine die Straßenart: Anliegerstraße, Zone 30, Sackgasse (Stichstraße)

Straßenausbau: voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen; Gehwege einseitig vorhanden (befestigt mit Bitumen), kein Gehweg in der Stichstraße; öffentliche Parkplätze nicht ausreichend vorhanden

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: elektrischer Strom, Wasser aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss; Telefonanschluss; Glasfaseranschluss.

Gebäudebeschreibung

Auf dem rechteckig geschnittenen Grundstück mit einer Größe von 791 m2 in Simonsberg in einem Mischgebiet, ca. 2 km südwestlich von Husum, in Sackgassenendlage mit freiem Blick nach Osten hin belegen, befindet sich ein nicht unterkellertes, eingeschossiges Wohn- und Geschäftshaus aus dem Baujahr 2016 mit ausgebautem Dachgeschoss. Die Wohnfläche beträgt rd. 152 m2 , die Gewerbefläche rd. 52 m2 Zusätzlich ist ein Schuppen vorhanden.

Gebäudeart: winkeiförmiges Wohn- und Geschäftshaus, überwiegend zu Wohnzwecken genutzt, gewerblicher Anteil rd. 25 % (bezogen auf die Mietflächen); eingeschossig; nicht unterkellert; ausgebautes Dachgeschoss; freistehend

Baujahr: 2016

Modernisierung: keine

Außenansicht: freistehendes, eingeschossiges, rot verklinkertes, winkeiförmiges Gebäude mit grauen Fenstern und anthrazitfarben gedecktem Satteldach

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart: Massivbau

Umfassungswände: 17,5 cm Kalksandstein, 160 mm Kerndämmung, Luft, 11,5 cm Verblendmauerwerk

Innenwände: tragende Innenwände Kalksandstein- bzw. Gasbetonmauerwerk, beidseitig geputzt (gern. Bauakte); Trennwände massiv, beidseitig geputzt (gern. Bauakte); Wände von Schächten WEDI-Bauplatten bzw. Gipskarton (gern. Bauakte)

Geschossdecken: 16 cm Stahlbeton, schwimmender Estrich (gern. Bauakte) Treppen: Geschosstreppe: 1/2 gewendelte offene Holztreppe mit Zwischenpodest, n. A. des Eigentümers aus Österreich mit Stufen aus Zirbelholz Galerie: mit Vollholzgeländer, n. A. des Eigentümers aus Österreich

Hauseingang(sbereich): Hauseingangsbereiche gepflegt Eingangstüren als Kunststofftüren mit Lichtausschnitt (3-fach-Verglasung mit Ziersteineinlage, n. A. des Eigentümers Swarowsky-Steine) und feststehendem Seitenelement mit Milchglas-Verglasung

Dachkonstruktion: Holzdach ohne Aufbauten

Dachform: Sattel- oder Giebeldach

Dacheindeckung: Dachstein (Beton, anthrazitfarben)

technische Gebäudeausstattung

Wasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz

Abwasserinstallationen: Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz

Elektroinstallation: : gute Ausstattung; im Büro Server für Bürotechnik im Abstell-fTechnikraum; Kabelkanal im Büro; Sicherungskästen im Abstell-/Technikraum im Büro sowie im HWR

Heizung: Zentralheizung; Wärmepumpe (Erdwärme) Fa. Brötje im HWR, gem. Bauakte 5,6 KW Heizleistung sowie 9 KW Elektro-Zusatzheiung; n. A. des Eigentümers 2 Bohrungen mit je 98 m Tiefe vorhanden; n. A. des Eigentümers sind 2 Heizkreisläufe vorhanden, getrennt für Büro und Privatbereich; Fußbodenheizung im gesamten Haus; zusätzliche Kaminofenanschlussmöglichkeit in Küche/Wohnzimmer vorhanden

Lüftung: keine besonderen Lüftungsanlagen (herkömmliche Fensterlüftung)

Ausbauzustand

Bodenbeläge: Design-Kunststoff-Belag in graubrauner Holz-Optik, weiße Fußleisten mit Hamburger Profil

Wandbekleidungen: glatter Putz mit hellem, verschiedenfarbigem Anstrich, heller Fliesenspiegel in der Teeküche bis ca. 1,5 m Höhe;heller Fliesenspiegel im WC bis ca. 1,4 m Höhe

Deckenbekleidungen: Deckenputz mit weißem Ansrich; in den Büros teilweise Lichtspots

Fenster: Einfachfenster aus Kunststoff mit Isolierverglasung (dreifach), innen weiß, außen in grauer Holzoptik; Fensterbänke innen aus Kunststein; Fensterbänke außen aus Klinker

Türen: Zimmertüren als glatte weiße Türen mit Rosettenbeschlägen

sanitäre Installation: WC: 1 wandhängendes WC, 1 Waschtisch mit Unterschrank; weiße Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster; gefliest bis zu einer Höhe von rd. 1,4 m.

besondere Einrichtungen: Kaffeeküche

Küchenausstattung: kleine Küchenzeile mit weißen Fronten und Laminatarbeitsplatte; Edelstahlspülbecken mit Abtropffläche und Einhebelmischbatterie; Geschirrspüler Fa. Zanussi; Fliesenspiegel bis rd. 1,5 m Höhe

Bauschäden und Baumängel: teilweise fehlen die Fußleisten (z. B. Teeküche)

Grundrissgestaltung: zweckmäßig

wirtschaftliche Wertminderungen: keine

Betreiberwohnung

Bodenbeläge: Design-Kunststoff-Belag in graubrauner Holz-Optik (Flure, Küche, Galerie, Gäste-WC);grau/beigefarbene rechteckige Fliesen bzw. Feinsteinzeug (HWR, Bad) ;Vollholzboden in Eiche (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Ankleideraum) ;anthrazitfarbener Flies als Auslegware (Gästezimmer DG)

Wandbekleidungen: glatter Putz mit hellem, verschiedenfarbigen Anstrich

Deckenbekleidungen: Deckenputz mit weißem Anstrich, teilweise Decken-Lichtspots Küchenraum bis zum Dachraum geöffnet; Wohnzimmer bis zum Dachraum geöffnet, mit Galerie

Fenster: Einfachfenster aus Kunststoff mit Isolierverglasung (dreifach), innen weiß, außen in grauer Holzoptik; Terrassentüren als Fenstertüren im HWR, Küche, Wohnzimmer und Ankleide; teilweise bodentiefe und raumhohe Verglasungen in Wohnzimmer und Küche; Velux-Dachflächenfenster aus weißem Kunststoff mit 2-fach-lsolierverglasung im DG; Fensterbänke innen aus Kunststein; Fensterbänke außen aus Klinker

Türen: überwiegend glatte weiße Zimmertüren mit Rosettenbeschlägen teilweise auch weiße Landhaustüren mit Glasausschnitt und Sprossen im oberen Bereich

sanitäre Installation:

• Bad: 1 eingebaute Wanne, 1 eingebaute Dusche (bodengleich), 1 wandhängendes WC, 1 Waschtisch mit zwei Schubladen; weiße Sanitärobjekte; Entlüftung über Fenster; Fußboden gefliest; Wände hell gefliest bis zu einer Höhe von rd. 1 m im Bereich der Badewanne, im Duschbereich deckenhoch und im Bereich des Waschbeckens und WCs bis rd. 1,35m
• Gäste-WC: 1 wandhängendes WC, 1 Waschtisch mit 2 Unterschränken Fußboden in Design-Kunststoff-Belag in graubrauner Holz-Optik; Wände gefliest bis rd. 1,6 m Höhe im WC-Bereich und bis rd. 1,4 m im Waschtischbereich
• HWR: Waschmaschinenanschluss
• Dachgeschoss: n. A. des Eigentümers sind im DG im Gästezimmer bereits alle notwendigen Anschlüsse für Küchen- und Sanitärinstallation in den Abseiten

besondere Einrichtungen: Einbauküche

Küchenausstattung: Einbauküche mit Tresen, weißen Fronten, Laminatarbeitsplatte, schwarzer Kunststeinspüle mit Einhebelmischbatterie und Abtropffläche, Herd mit Dunstabzug Fa. Bora, Apothekerschrank, Geschirrspüler, Backofen Fa. Bosch

Bauschäden und Baumängel:

• mehrere Rissbildungen im Innenbereich in verschiedener Breite, vertikal, schräg und horizontal (insbes. Küche, Flur, Ankleide, Treppenhaus)
• Die Silikonfugen im HWR sind defekt.
• teilweise fehlen die Fußleisten (insbes. Schlafzimmer, Ankleide, Flur DG)
• teilweise schleifen die Türen (z. B. Küche, Galerie)
• über der Tür zum Gästezimmer im DG ist noch Gipskarton sichtbar)

Grundrissgestaltung: zweckmäßig

wirtschaftliche Wertmindeungen: Keine

besondere Bauteile: 2 Hauseingangspodeste

Besonnung und Belichtung: gut

wirtschaftliche Wertminderungen: Die Gebäude sind nicht eingemessen.

Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist gut. Es sind jedoch Rissbildungen im Innenbereich und kleinere Unterhaltungsbesonderheiten vorhanden.

Außenanlagen

• Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz;
• geschwungene Wegebefestigung an der Nordseite im Bereich der Hauseingänge mit rotem Klinker und Granitkante, im Übrigen hausumlaufende Wegebefestigung mit Betonplatten;
• Südwestterrasse im Bereich Wohnzimmer, Küche und HWR sowie kleine Ostterrasse vor der Ankleide, jeweils befestigt mit Betonplatten;
• mit Split befestigte Stellplatzfläche;
• Ziergartenanlage mit Rasenflächen, Obstbäumen und sonstigen Pflanzungen;
• Einfriedung (Hecken, Holzsichtschutzelemente)