Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über die Eigentumswohnung Nr. 2 als Doppelhaushälfte nebst einem Holzcarport und einem Holzschuppen, belegen Königsberger Straße 6 a, 24251 Osdorf

• Wohnungsgrundbuch: von Osdorf
• Blatt: 505
• Gemarkung Borghorst
• Flur 004
• Flurstück 2 / 23
• Gebäude- und Freifläche zu 1.178 m²

verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. II bezeichneten Räumen nebst Garage mit gleicher Bezeichnung. Für jeden Miteigentumsanteil ist ein besonderes Grundbuch angelegt (Osdorf Blatt 504 bis 505); der hier eingetragene Miteigentumsanteil ist durch die zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt.

Verkehrswert: € 182.000,00

Wertermittlungsstichtag: 07. März 2023

Grundstücksbeschreibung

Beschreibung der Ortslage Das Bewertungsobjekt ist in der Gemeinde Osdorf, im Landkreis Rendsburg - Eckernförde, im Bundesland Schleswig-Holstein belegen und dem Amt Dänischer Wohld zugeordnet. In der Gemeinde Osdorf leben ca. 2.500 Einwohner

Verkehrs- und Wohnlage des Bewertungsobjektes Das Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Bewertungsobjekt ist westlich vom Zentrum der Gemeinde Osdorf belegen. Diese Ortslage zeichnet sich im Bereich des Bewertungsobjektes durch eine überwiegende Wohnhausbebauung mit verschiedenen Naherholungsmöglichkeiten im Umfeld, wie z.B. der Eckernförder Bucht mit dem Badestrand (Ostsee, Entfernung ca. 5 km Luftlinie) und dem Kaltenhofer Moor aus.

Erschließungszustand Im Rahmen der Wertermittlung wird davon ausgegangen, dass: das Grundstück für die vorliegende Nutzung voll erschlossen ist.

Topographie: Das Grundstück befindet sich auf dem Höhenniveau der Erschließungsstraße Königsberger Straße und verläuft annähernd ebenerdig.

Gebäudebeschreibung

Bebauung: Eigentumswohnung Nr. 2 als vollunterkellerte, eingeschossige Doppelhaushälfte mit einem ausgebauten Dachgeschoss und einem Wintergartenanbau. Im rückwärtigen Grundstücksbereich ist ein Holzcarport und ein Holzgartenschuppen errichtet.

Bruttogrundfläche

• Vollkellergeschoss ca. 72 m²
• Erdgeschoss ca. 72 m²
• Dachgeschoss ca. 72 m²
• Gesamtfläche: ca. 216 m²

Baubeschreibung

Fundamente: Die Doppelhaushälfte ist gemäß BB auf Streifenfundamenten gegründet.

Kellerwände: Die Außenkeilerwände sind aus ca. 37,50 cm starken GasbetonpIanblöcken hergestellt. Die Sockelhöhe beträgt 35 cm.

Außenwände: Gemäß BB sind die Außenwände vom Erdgeschoss bis zum Dachgeschoss aus ca. 25 cm (bzw. ca. 17,5 cm) starken Gasbetonplanblöcken, einer Luftschicht und einem ca. 11,5 cm starken Vormauer-Vollziegel, roter Klinkerverblendstein, hergestellt.

Innenwände: Die tragenden Innenwände bestehen aus ca. 17,5 cm (bzw. ca. 25 cm) starken Gasbetonplanblöcken sowie einem Dünnwandputz. Die nicht tragenden Innenwände bestehen aus ca. 12,5 cm (bzw. 10 cm) starken Gasbetonplanblöcken und einem Dünnwandputz.

Decken: Die Kellergeschoss- und die Erdgeschossdecke sind als ca. 12 cm starke Betonfertigteildecken hergestellt, zuzüglich einem Isoliermaterial und einem ca. 4 cm starken Estrich.

Dachaufbau: Ein Satteldachaufbau aus einer Holzkonstruktion ist als Kehlbalkendach hergestellt. Die Dacheindeckung ist gemäß BB mit einer Frankfurter Pfanne hergestellt.

Fenster: Die Doppelhaushälfte ist überwiegend mit isolierverglasten Holzrahmenfenstern aus dem baulichen Ursprung ausgestattet. Im Dachgeschoss sind auch Dachflächenfenster vorhanden. Die Wohnzimmerterrassentür zum Wintergarten wurde im Jahr 1988 erneuert. Im Kellergeschoss sind einscheibenverglaste Holz- und Kunststoffrahmenfenster vorhanden.

Türen: Die Hauseingangstür ist als eine einflügelige Holztür hergestellt. Rechtsseitig neben der Haustür ist ein Fensterelement aus Glasbausteinen vorhanden. Die Haustür befindet sich auf der rückwärtigen Hausseite. Die Innentüren sind überwiegend als Holztüren (Furnier) hergestellt und in Holzzargen angeschlagen. Im Kellergeschoss sind die Türen überwiegend aus Kunststoff hergestellt.

Treppen: Vor der Hauseingangstür ist eine Betontreppe mit 3 Tritt- und Setzstufen aus Waschbeton vorhanden. Die Keileraußentreppe ist als Betontreppe mit 10 Tritt- und Setzstufen hergestellt. Die Kellergeschosstreppe vom Erdgeschoss bis zum KeIlergeschoss ist als Betontreppe mit Tritt- und Setzstufen hergestellt. Ein Werksteinbelag ist vorhanden. Die Treppe vom Erdgeschoss bis zum Dachgeschoss ist als gewendelte Holztreppe mit Trittstufen vorhanden. Ein Holzhandlauf ist montiert. Der Spitzboden ist über eine Metalleinschubtreppe erschlossen.

Fußbodenbelag: Im Kellergeschoss sind die Fußböden überwiegend mit hellen Fliesen gefliest. Die Fußböden im Erdgeschoss im Flur, im Gäste-WC, in der Küche sowie im Wohn- und Esszimmer sind mit rotbraunen Fliesen gefliest. Im ausgebauten Dachgeschoss sind die Fußböden überwiegend mit Teppich- und Laminatbelägen ausgestattet. Der Fußboden im Vollbad ist mit rotbraunen Fliesen gefliest.

Elektroinstallation: Die Elektroinstallationen (z. B. Belastbarkeit der Leitungen, Anzahl der Steckdosen, Schalter und Brennstellen) stammen aus dem baulichen Ursprung und entsprechen vermutlich somit nicht mehr den heutigen Wohnanforderungen bzw. den aktuellen VDE-Richtlinien. Eine Funktionsprüfung wurde nicht vorgenommen.

Heizung: Die Eigentumswohnung Nr. 2 als Doppelhaushälfte verfügt über keine mit fossilen Brennstoffen betriebene Zentralheizung. Die Doppelhaushälfte ist mit einer elektrischen Fußbodenheizung in allen Räumen ausgestattet. Die Warmwasserversorgung erfolgt über einen elektrisch betriebenen ca. 250 Liter fassenden Warmwasserspeicher.

Sanitärausstattung: Das Gäste-WC im Erdgeschoss ist mit einem Stand-WC und einem Waschtisch ausgestattet. Die Wandflächen sind bis zu einer Höhe von ca. 1,20 m mit hellen Fliesen im Bereich des Waschtisches gefliest. Das Vollbad im Dachgeschoss ist mit einer Badewanne, einer Duschwanne nebst Duschtrennwand, einem Stand-WC und einem Waschtisch ausgestattet. Die Farbe des Waschtisches und des WC's ist weiß, die Duschwanne und die Badewanne sind ockerfarben. Es sind Standardarmaturen vorhanden. Die Wandflächen sind deckenhoch mit rotbraunen Fliesen gefliest. Ein elektrischer Handtuchwärmeheizkörper ist vorhanden.

Küchenausstattung: Die Küche im Erdgeschoss ist mit einer älteren Einbauküche mit hellen Fronten ausgestattet. Ein Glaskeramikkochfeld, Ober- und Unterschränke sind vorhanden. Ein Esstresen ist zum Wohnzimmer errichtet.

Dekoration: Die Wandflächen in der Doppelhaushälfte sind überwiegend mit einer Strukturtapete tapeziert. In dem Wohnzimmer ist eine Wandfläche mit Rotklinkersteinen verkleidet. Im Flur sind die Wandflächen mit Rauputz versehen. Im Erdgeschoss sind die Deckenflächen mit Holz vertäfelt. Im Dachgeschoss sind die Deckenflächen mit einer Raufasertapete tapeziert und hell gestrichen. Im Vollbad im Dachgeschoss sind die Deckenflächen ebenfalls mit Holz vertäfelt.

Wintergarten: Die Fundamente sind gemäß BB als Streifenfundamente in Beton B 15 erstellt. Der Wintergarten ist aus einer Holz- und Glaskonstruktion errichtet. Gemäß BB ist eine VSG-Verglasung im Dachbereich vorhanden. Der Zutritt erfolgt durch das Wohnzimmer. Der Boden ist mit hellen Fliesen gefliest. Eine Heizung ist nicht vorhanden. Die Südostseite ist nicht verschlossen. Eine Waschbetontreppe mit 5 Tritt- und Setzstufen führt vom Wintergarten zur Zufahrt zum Carport. Auf Grund des nachteiligen baulichen Zustandes des Wintergartens erfolgt kein Wertansatz im Rahmen der Wertermittlung.

Carport

Der Carport ist, mit einer Länge von ca. 7 m und einer Breite von ca. 3 m, in östlicher Richtung neben der Doppelhaushälfte errichtet. Der Carport ist aus einer Holzkonstruktion mit einer Dacheindeckung aus Trapezblech hergestellt. Der Bodenbelag im Carport und der Auffahrt ist aus Kieselsteinen hergestellt.

Schuppen

Im nordöstlichen, rückwärtigen Grundstücksbereich ist ein Holzgartenschuppen errichtet. Der Holzschuppen ist auf einer Länge von ca. 2,80 m zuzüglich einer Veranda mit einer Länge von ca. 1,90 m errichtet. Die Breite beträgt ca. 3,70 m. Die Nutzfläche des Holzgartenschuppens beträgt rd. 10m2 . Eine Satteldachkonstruktion mit einer Dacheindeckung aus Bitumendachbahnen ist vorhanden.

Außenanlagen

Die Eigentumswohnung Nr. 2 als Doppelhaushälfte ist ca. 9 m von der Erschließungsstraße Königsberger Straße entfernt belegen, sodass ein Vorgarten vorhanden ist. Der Vorgarten ist zur Erschließungsstraße mit einer Ligusterhecke eingefriedet. Die Zufahrt ist mit Kieselsteinen befestigt. Die Zuwegung ist mit Waschbetonsteinen befestigt. Überwiegend ist der Vorgarten als Rasenfläche angelegt. Büsche und Sträucher sind gepflanzt. Die rückwärtige Gartenfläche ist ebenfalls überwiegend als Rasenfläche angelegt. Im Bereich der Grundstücksgrenzen sind Büsche und Sträucher gepflanzt. Ein Holzzaun ist als Grundstücksgrenze und als Sichtschutz zwischen den Doppelhaushälften errichtet. Die Zuwegung zum Holzgartenschuppen ist mit Betonpflastersteinen befestigt.

Gesamteindruck

Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um die Eigentumswohnung Nr. 2 als Doppelhaushälfte auf einem normal großen Grundstück in einer ruhigen Ortslage der Gemeinde Osdorf. Erhebliche Instandsetzungsmaßnahmen sind an der Eigentumswohnung Nr. 2 als Doppelhaushälfte erforderlich