Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert des mit einem Einfamilienhaus in Form eines Reihenmittelhauses bebauten Grundstücks in Max-Eyth-Straße 7, 85354 Freising

• Grundbuch: Freising
• Blatt: 27193
• Gemarkung: Freising
• Flurstück-Nr.: 1670/53
• Gebäude- und Freifläche zu 127m²

Wertermittlungsstichtag: 13. Juni 2023

Verkehrswert: 380.000 €

Hinweis: Zum selben Termin wird das mit einem Einfamilienhaus in Form eines Reihenmittelhauses bebauten Grundstück (unter AZ 2 K 75/22#1 aufgeführt) versteigert.

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage Das zu bewertende Hauptgrundstück - Max-Eyth-Straße 7 - liegt im südichen Stadtbereich der Großen Kreisstadt Freising, südlich des bekannten Stadtteiles "Weihenstephan" und rd. einen Kilometer südwestlich der Haupteinkaufsstraße "Untere-/ Obere Hauptstraße" und rd. 1,3 Kilometer südwestlich des Rathauses.

Grundstück Bei der "Max-Eyth-Straße", die als Erschließungsstraße für das mit einem Einfamilienhaus in Form eines Reihenmittelhauses bebaute Grundstück dient, handelt es sich um eine unterdurchschnittlich frequentierte Erschließungsstraße, die mit Schwarzdecke befestigt ist.

Umliegende Bebauung Die umliegende Bebauung besteht überwiegend aus zweigeschossigen Ein- und Zweifamilienhäusern bzw. Reihenhäusern sowie Geschosswohnungsbauten im südlichen Bereich.

Hochwassergefahr Die Bewertungsfläche ist zum Bewertungsstichtag im BayernAtlasPlus in der Hinweiskarte "Hohe Grundwasserstände nicht dargestellt. Allerdings zeigt die Karte "Hochwassergefahrenflächen HQextrem", dass die Bewertungsfläche im nordöstlichen Grundstücksbereich mit einem kleinen Teil der Bebauung und der Vorgartenfläche im Südwesten in dieser "Hochwassergefahrenfläche HQextrem" liegt.

Erschließung Das Grundstück ist ortsüblich erschlossen (Wasser, Kanalanschluss, Zuwegung).

Gebäudebeschreibung

Hinweis: Das Einfamilienhaus in Form eines Reihenmittelhauses konnte am Ortstermin ebenfalls lediglich von außen in Augenschein genommen werden.

Baujahr rd. 195911960 - wird entsprechend der Planunterlagen unterstellt

Wohnfläche rd. 91m²

Keller vollständige Unterkellerung

Anzahl der Vollgeschosse Erd- und Obergeschoss

Dach Satteldach in Holzbalkenkonstruktion mit Flachdachpfannendeckung

Fassade verputzt und gestrichen

Außenwände massiv - Außenwände mit einer Stärke von rd. 0,24 cm

Innenwände massiv (Ziegel) - 11. Plan unterlagen Aufgrund der nicht ermöglichten Innenbesichtigung wird im Rahmen der Bewertung angenommen, dass die Innenwände verputzt und gestrichen bzw. tapeziert und gestrichen sind.

Decken massiv (Stahlbeton) - 11. Planunterlagen Aufgrund der nicht ermöglichten Innenbesichtigung wird im Rahmen der Bewertung angenommen, dass die Decken verputzt und gestrichen bzw. tapeziert und gestrichen sind

Eingangstüre Holztüre in Holzrahmen mit feststehendem Seitenelement aus Holz mit Glasausschnitt

Innentüren Aufgrund der nicht ermöglichten Innenbesichtigung wird im Rahmen der Bewertung unterstellt, dass einfache Innentüren (z. B. Furnierholztüren in Metallrahmen) vorhanden sind.

Fenster

• Kellergeschoss: Holzfenster mit Einfachverglasung werden im Rahmen der Bewertung aufgrund der nicht ermöglichten Innenbesichtigung angenommen
• Erd- und Obergeschoss: Kunststofffenster mit Isolierverglasung - werden im Rahmen der Außenbesichtigung unterstellt (aufgrund der geschlossenen Rollläden konnte nur das Fenster im Badezimmer des Obergeschosses besichtigt werden; zusätzlich Kunststoff-Rollläden mit Ausnahme des Fensters im Bad des Obergeschosses

Treppen Mit Blick auf die nicht ermöglichte Innenbesichtigung wird im Rahmen der Bewertung angenommen, dass in dem zu beurteilenden Einfamilienhaus in Form eines Reihenmittelhauses Massivtreppen mit einfachem Belag (z. B. Stein bzw. PVC-Belag) vorhanden sind. Zwischen Obergeschoss und nicht ausgebautem Dachgeschoss ist vermutlich eine Einschubtreppe verbaut.

Bodenbeläge

• Kellergeschoss: Angesichts der nicht ermöglichten Innenbesichtigung wird im Rahmen der Bewertung unterstellt, dass im Kellergeschoss entweder kein Bodenbelag (Rohboden) bzw. einfacher Bodenbelag (z. B. PVC) verlegt ist.
• Erd-/Obergeschoss: Angesichts der nicht ermöglichten Innenbesichtigung wird im Rahmen der Bewertung unterstellt, dass im Erd- und Obergeschoss einfacher Bodenbelag (z. B. einfache Fliesen, PVC bzw. Teppichboden) verlegt ist.
• Dachgeschoss: Angesichts der nicht ermöglichten Innenbesichtigung wird im Rahmen der Bewertung unterstellt, dass im vermutlich nicht ausgebauten Dachgeschoss kein Bodenbelag vorhanden ist (Rohboden).

Heizung Öl-Zentralheizung

Warmwasserversorgung Warmwasserversorgung über Öl-Zentralheizung

Sanitärausstattung

• Erdgeschoss: WC mit Toilette und Aufputz-Spülkasten wandhoch gefliest wird im Rahmen der Bewertung aufgrund der nicht ermöglichten Innenbesichtigung unterstellt;
• Obergeschoss: Bad mit Einzelwaschbecken, Dusche und Toilette mit Aufputz-Spülkasten - wandhoch gefliest wird im Rahmen der Bewertung aufgrund der nicht ermöglichten Innenbesichtigung unterstellt

Elektroausstattung Installation unter Putz mit ausreichend Lichtauslässen und Steckdosen je Raum wird im Rahmen der Bewertung aufgrund der nicht ermöglichten Innenbesichtigung unterstellt

Besonderheiten

• Eingangsüberdachung betoniert mit Kupferverblechung
• Eingangstreppe mit sechs Betontrittstufen
• Balkon zur Südwestseite mit Betonkragplatte und Balkonbrüstung aus Faserzementplatten
• Sichtschutz (Betonelement o. ä. mit Glasausfachung) zum benachbarten Reihenhaus im Nordwesten

Zubehör Markise zur Südwestseite

Bauschäden und Instandhaltungszustand vorhanden (siehe Gutachten)

Außenanlagen

Befestigte Zufahrtsfläche