Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für ein Einfamilienhaus und Nebengebäude Im Dickenreis 16, 87700 Memmingen

• Grundbuch: Memmingen
• Blatt: 15511
• Gemarkung: Memmingen
• Flurstück-Nr.: 1936/10
• Gebäude- und Freifläche zu 786m²

Wertermittlungsstichtag: 18.09.2023

Verkehrswert: 254.000€ (davon entfällt auf Zubehör: 4.000€ Photovoltaikanlage)

Grundstücksbeschreibung

Grundstückslage Ca. 1 km südlich von Memmingen im Außenbereich innerhalb einer kleinen Wohnsiedlung mit 12 Wohngebäuden

Wohn- und Geschäftslage Einfache Wohnlage im Außenbereich, keine Geschäftslage

Bebauung der Umgebung Dreiseitig Wohnbebauung mit Einfamilienhäusern, im Osten unbebautes Grünlandgrundstück

Erschließung Zufahrt über asphaltierte Straße, Abwasserentsorgung in öffentliche Kanalisation mit Klärwerk, Wasser-, Strom- und Telefonanschluss vorhanden

Immissionen Es bestehen Verkehrslärmimmissionen durch den Straßenverkehr von der Autobahn A7 und den Flugbetrieb vom Regionalflughafen Memmingerberg. Die Autobahn A7 verläuft in 350 m Abstand östlich vom Grundstück. Die Start-/Landebahn des Regionalflughafens befindet sich in 4 km Entfernung.

Gebäudebeschreibung

Allgemeines Auf dem Grundstück befinden sich ein Einfamilienhaus und verschiedene wertlose Nebengebäude. Das Wohnhaus besteht aus Kellergeschoss, Erdgeschoss, ausgebautem Dachgeschoss und nicht ausgebautem Spitzboden; um 1953 erbaut und um 1982 nach Westen erweitert; Die Nebengebäude befinden sich entlang der Westgrenze und bestehen aus 2 Überdachungen und einem Kleintierstall.

Nutzung Das Objekt ist seit 2021 unbewohnt

Wohnhaus

Rohbau

Geschosse Keller-, Erdgeschoss, ausgebautes Dachgeschoss, nicht ausgebauter Spitzboden

Bauweise Massivbau

Fundamente Beton

Kelleraußenwände Stampfbeton beim Altbau, Betonsteinmauerwerk beim Anbau West

Außenwände Mauerwerk

Innenwände Mauerwerk

Decken Stahlbetondecke über Kellergeschoss und über Erdgeschoss im Anbau West, Holzbalkendecke über Altbau EG und über DG

Treppen Holztreppen KG-EG und EG-DG, Holzeinschubtreppe in den Spitzboden

Dach Satteldach in Holzkonstruktion

Dacheindeckung Dachziegel (aus 1982), Dachfläche verschalt

Rinnen/Fallrohre Kupferblech

Ausbau

Fenster Kunststofffenster mit Einfachglas im Heizungsraum, Kunststofffenster mit Isolierglas in den Kellerräumen, sonst Holzfenster mit 3-fach-Isolierglas (aus 1982), 3 Holzdachfenster im DG (aus 1982)

Rollladen/Läden Kunststoffrollläden, Aufbaurollläden an den 2 südlichen Dachfenstern

Türen/Tore Holzeingangstüre, Stahlblechkelleraußentüre

Innentüren Stahlblechtüre im Heizungsraum, sonst Holzbrettertüren im KG, Holzumfassungszargen und Holztürblätter im EG, Oberfläche mit CPL-Beschichtung, Ganzglasschiebetüre in Dusche/WC DG und im Zimmer West DG, Holzumfassungszargen und Holzfüllungstürblätter mit lackierter Oberfläche im Altbau DG, Holzglastrennwand zwischen Windfang und Flur EG mit Ganzglastürblatt

Bodenbeläge Ziegelpflaster im Vorratskeller, sonst Glattstrich im Keller, Natursteinbelag (in unterschiedlicher Art) im Windfang, Flur EG, Wohnzimmer, in der Küche, im WC EG, im Bad EG und in der Dusche/WC DG, PVC-Belag im Esszimmer und im Schlafzimmer EG, Holzdielenboden im Zimmer Nordost DG, Parkett im Zimmer Südost DG, Vinylbelag im Flur DG, im Abstellraum DG und im Zimmer West DG, Holzbretterboden oder Spanplatten in den Abseiten und im Spitzboden

Fassade Putz und Anstrich

Wandbekleidungen Fliesen im WC und Bad EG raumhoch, Natursteinverkleidung im Bereich Dusche und WC in Dusche/WC DG, Textiltapete im Esszimmer, sonst Putz und Anstrich oder Raufasertapete, tlw. Gipskartonverbundplatten an den Außenwänden im Altbau DG

Deckenbekleidungen Betonkellerdecke im Anbau KG unverputzt, sonst Putz und Anstrich im Keller, Nut- und Federholzbekleidung im Windfang, Flur EG, WC EG und im Bad EG, Paneelbekleidung im Wohnzimmer EG und im Flur DG, sonst Gipskarton und Raufasertapete mit Anstrich; Dachschrägen Gipskarton mit Raufasertapete und Anstrich, in den Abseiten und im Spitzboden unbekleidet

Besondere Bauteile Betonkelleraußentreppe mit Seitenwänden aus Betonsteinmauerwerk, Balkon aus auskragender Deckenplatte mit Natursteinbelag und Stahlgeländer

Besondere Einbauten Brunnenschacht im Keller Süd Altbau, gemauerter Räucherofen im Keller Altbau

Installationen

Sanitäre Einrichtungen Ausgussbecken und Waschmaschinenanschluss im Waschkeller, Stand-WC und Handwaschbecken im WC EG, Badewanne, geflieste Dusche mit Bodenablauf, wandhängendes WC und 2 Waschbecken im Bad EG, geflieste Dusche mit Edelstahlrinne, wandhängendes WC und Einbauwaschbecken mit Natursteinplatte in Dusche/WC DG, Spülenanschluss in der Küche

Heizung pelletbefeuerte Zentralheizung mit Warmwasserbereitung, Heizkessel Typ KWB Easyfire EF GS 15, Baujahr 2013 mit automatischer Pelletzubringung über Ansaugung, Zweischichtenpufferspeicher mit 1.000 l Inhalt Pelletlager im ehemaligen Öllagerkeller, Heizungssteuerung und Mischer für Solarkollektoren vorhanden (jedoch keine Kollektoren eingebaut), Fußbodenheizung im Flur EG, im WC und im Wohnzimmer, sonst Heizkörper in allen Wohnräumen im EG und DG

Elektro durchschnittliche Ausstattung (aus 1982)

Baumängel/Bauschäden vorhanden (siehe Gutachten)

Nebengebäude

Die Nebengebäude befinden sich entlang der westlichen Grenze und bestehen aus 2 Überdachungen mit einer Grundfläche von ca. 35 m² und einem Kleintierstall mit einer Grundfläche von ca. 8 m². Die Überdachungen bestehen aus einer Betonbodenplatte, einer einfachen Holzkonstruktion mit flach geneigtem Pultdach und Dacheindeckung aus asbesthaltigen Wellfaserzementplatten. Die Überdachungen sind an der Garagenwand auf dem Nachbargrundstück befestigt. Die Dacheindeckung ist undicht. Die Überdachungen sind insgesamt stark baufällig und abbruchreif. Im Bereich der Überdachungen lagern wertlose Baustoffe, Holzteile, Möbel und verschiedene Ölbehälter mit Inhalt. Der Bodenboden weist im Bereich der Ölbehälter Ölverschmutzungen auf eine Fläche von 1,50 x 1 m aus. Der Kleintierstall besteht aus einer einfachen Holzkonstruktion und ist ebenfalls baufällig. Im Kleintierstall lagern Werkzeug, Gartengeräte und Unrat. Auf dem Dach des Hühnerstalls befindet sich ein massiver Stahlrahmen mit morschem Holzboden. Die Nebengebäude sind baufällig und wertlos. Bei der Bewertung wird ein Abbruch der Nebengebäude unterstellt.

Außenanlagen

Gehweg von der Straße bis zum Hauseingang mit Granitsteinpflaster belegt und seitlicher Buchsbaumhecke, Terrasse im Westen (ca. 18 m²) aus Betonplatte mit Natursteinplatten belegt, kleiner Gartenteich im Südosten mit Folienauskleidung, entlang der Ostgrenze ca. 2 m hohe Mauer aus Betonpflanzringen, kleine Mistlege im nordwestlichen Grundstücksbereich mit Betonplatte und Betonseitenwände sowie einfacher Überdachung, Einfriedung zur Straße aus Stahlgitterzaun, Stahlgittertüre und 2-flg. Stahlgittertor sonst Grünflächen mit verschiedenen Sträuchern und Bäumen. Die Außenanlagen befinden sich in einem stark ungepflegten Zustand. Die Grünflächen, Bäume und Sträucher sind wildwachsend, die Buchsbaumhecke ist abgestorben. Die Mauer entlang der Ostgrenze ist statisch instabil und bereits teilweise eingefallen. Die Randplatten des Terrassenbelags sind hohl und abgeplatzt. Die Gartenfläche nördlich des Wohnhauses ist uneben und infolge Wildwuchs nicht zugänglich. Auf dem Grundstück lagern Gartenabfälle, wertloses Baumaterial, Unrat und 4 Solarkollektoren. Die Gartenflächen bedürfen einer Räumung, Rodung des Bewuchses und einer Neuanlage.