Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert vom Wohnungseigentum SE-Nr. A 7 17/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung samt Keller, Gartenstraße 32, 85354 Freising

• Grundbuch: Freising
• Band: 420
• Blatt: 16679
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Freising
• Flurstück-Nr.: 1668/4
• Gebäude- und Freifläche zu 4.187m²

Wertermittlungsstichtag: 4. Juli 2023

Verkehrswert: 270.000€

Hinweis: Zum gleichen Termin wird ein Tiefgaragenstellplatz mit Miteigentumsanteil versteigert (unter AZ 2 K 7/23#1 aufgeführt)

Grundstücksbeschreibung

Lage im Stadtgebiet im südwestlichen Bereich von Freising, rd. 900 m vom Stadtzentrum entfernt

Umgebungsbebauung nördlich, im Bereich der Moosach, eingewaldete Ein-/Zweifamilienhäuser verschiedener Baujahre; westlich, Bürogebäude und Schulungsgebäude der "Isar Sempt Werkstätten GmbH" sowie "Bildungszentrum Gartenstraße der Lebenshilfe Freising e.V." samt Kindertagesstätte; ansonsten überwiegend zwei- bis viergeschossige Wohnanlagen der 1980er/1990er Baujahre

Straße/ Art/ Ausbauzustand Gartenstraße / zweispurige Anliegerstraße / asphaltiert, mit beidseitigem Gehweg; "Fürstendamm"/ Geh- und Radweg/ mit Kiesschüttung

Erschließungs(beitrags)situation Das gegenständliche Grundstück schließt direkt an gewidmete Straßenflächen an. Es weist ansonsten einen ortsüblich erschlossenen Grundstückszustand auf.

Gebäudebeschreibung

Gemeinschaftseigentum

Gebäudeart Wohnanlage in Massivbauweise (bestehend aus fünf aneinander gebauten Mehrfamilienhäusern)

Baujahr 1994

Modernisierung / Sanierung keine nennenswerten, soweit ersichtlich und/oder bekannt

Unterkellerung voll ständig unterkellert

Anzahl oberirdische Geschosse Erd-, I. und 2. Obergeschoss (mit flach geneigtem Satteldach)

Konstruktive Bauteile

Fundamente I Gründungen Einzel- und Streifenfundamente aus Stahlbeton

Umfassungswände, KG Stahlbeton, 30 cm

Umfassungswände, ab EG Hochlochziegelmauerwerk, 36,5 cm

Innenwände Hochlochziegelmauerwerk, 24,0 cm und 11,5 cm

Decken Stahlbeton

Dachkonstruktion überwiegend flachgeneigtes Satteldach in Holzkonstruktion

Dacheindeckung Betondachsteine

Balkone I Terrassen auskragende Stahlbetonplatten mit thermischer Trennung, Klinkerfliesenbelag und Stahlstabgeländer

Gebäudeausstattung

Fassadengestaltung: überwiegend im Bereich des 2. Obergeschosses mit Holz verkleidet, ansonsten verputzt und mit Dispersionsfarbe gestrichen

Geschosstreppe zweiläufige Stahlbetontreppe mit Zwischenpodest, Natursteinbelag und Stahlstabgeländer

Gebäudeeingang Kunststoff-Aluminiumrahmentür mit 2-ScheibenVerglasung, festverglastem Seitenteil und Türgriffen aus Leichtmetall; im Seitenteil integrierte Klingel- und Video- Gegensprechanlage sowie Briefkästen

Fenster / Fenstertüren Kunststoffrahmenfenster mit 2-ScheibenVerglasung, Dreh- und Kippbeschläge, Fenstergriffe aus Leichtmetall ; Kunststoffrollläden mit manuell bedienbarem Textilgurtzug

Heizungsinstallation Gas-Zentralheizung

Warmwasserversorgung zentral

Elektroinstallation FI- Absicherung; elektrische Klingelanlage mit Video-/ Gegensprechanlage

Erhaltungszustand des Gemeinschaftseigentums

Baujahr 1994

Baukonstruktion baujahrstypisch, standardisierte Bauweise

Daten Energieausweis Energieverbrauch von 129 kWh/(m²a)

Erhaltungszustand durchschnittlich, bezogen auf das Baujahr

Baumängel/Bauschäden keine nennenswerten, soweit ersichtlich

Wohnungseigentum SE-Nr. A 7

Lage im Gebäude Eingang "Gartenstr. 32", 2. OG, links

Wohnfläche rd. 52m²

Nutzfläche Kellerabteil mit rd. 8m²

Ausstattung

Türen Röhrenspantüren in Holzza rge mit Dekorfolie und Türgriffen aus Messing, vereinzelt mit Glasfüllung

Bodenbeläge Duschbad mit keramischem Fliesenbelag, Küche mit PVC-Belag, ansonsten Stabparkett

Deckenbelag verputzt und gestrichen

Wandbeläge verputzt und gestrichen; Sanitärräume raumhoch gefliest

Sanitärausstattung Duschbad, bestehend aus Duschkabine mit Schlauchbrause und Einhebelmischbatterie, Waschbecken mit Einhebelmischbatterie, Hängeklosett mit Spülkasten in Vormauerung, im Standard des Baujahrs

Heizungsinstallation zentral, Wärmeabgabe über Fußbodenheizung

Warmwasserversorgung zentral

Elektroinstallation ausreichende Anzahl von Brennstellen, Steckdosen und Lichtschaltern; Sicherungsinstallationen entsprechen dem Baujahr (Fl- Absicherung)

Ausstattungsqualität mittlerer Ausstattungsstandard, mit bedingt bis weitgehend zeitgemäßer Gestaltung und Farbgebung

Erhaltungszustand insgesamt durchschnittlich

Baumängel/-schäden keine nennenswerten, soweit ersichtlich

Außenanlagen

Einfriedungen überwiegend Heckenbewuchs

Geländebefestigungen Zuwegungen mit Betonsteinen gepflastert, vereinzelt mit Waschbetonsteinen

Freiflächen -/Gartengestaltung Rasenflächen in durchschnittlicher gärtnerischer Gestaltung, mit Laubbäumen und heimischen Sträuchern; im Innenhof ein einfach gestalteter Sandkasten vorhanden