Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert des mit einer Doppelhaushälfte bebauten Grundstücks in Blumenstraße 23a, 85354 Freising

• Grundbuch: Vötting
• Band: 39
• Blatt: 1960
• Gemarkung: Vötting
• Flurstück-Nr.: 278/22
• Gebäude- und Freifläche zu 343m²

Wertermittlungsstichtag: 4. Juli 2023

Verkehrswert: 860.000€

Grundstücksbeschreibung

Lage im Stadtgebiet im westlichen Randbereich von Freising, rd. 1,2 km vom Stadtzentrum entfernt

Straße / Art / Ausbauzustand Blumenstraße / zweispurige Anliegerstraße in rd. 200 m östlicher Richtung als Einbahnstraße / asphaltiert, im gegenständlichen Bereich mit einseitigem Gehweg

Parkplatzsituation ausreichend Parkmöglichkeiten im öffentlichen Straßenraum vorhanden

Umgebungsbebauung überwiegend zweigeschossige Ein-, Zwei- und kleinere Mehrfamilienhäuser verschiedener Baujahre

Erschließungs(beitrags)situation Das Grundstück schließt direkt an öffentlich gewidmete Straßenflächen an. Es weist ansonsten einen ortsüblich erschlossenen Grundstückszustand auf.

Gebäudebeschreibung

Doppelhaushälfte

Gebäudeart Doppelhaushälfte in Massivbauweise

Baujahr 1982

Modernisierung / Sanierung 1994 - Heizungsanlage; 2019 - im OG vereinzelt Bodenbeläge; ansonsten keine nennenswerte, soweit ersichtlich und/oder bekannt

Unterkellerung voll ständig unterkellert

Wohnfläche rd. 224 m²

Konstruktive Bauteile

Fundamente / Gründungen Bodenplatte aus Stahlbeton

Umfassungswände, KG Stahlbeton, 36,5 cm

Umfassungswände, ab EG Ziegelmauerwerk 36,5 cm

Innenwände Ziegelmauerwerk, 11 ,5 cm bzw. 24,0 cm

Decken Stahlbeton

Dachkonstruktion Satteldach mit Satteldach-Gaube, in Holzbalkenkonstruktion und Zwischensparrendämmung, Dachneigung 33°

Dacheindeckung Eindeckung aus Betondachsteinen

Treppen halb-gewendelte Stahlbetontreppe mit Textilbelag, Stahlstabgeländer und -handlauf

Außentüre aufgedoppelte Holztüre, Türgriff aus Messing

Fenster I Fenstertüren Holzrahmenfenster/-fenstertüren mit 2-Scheiben-Jsolierverglasung, Dreh- und Kippanschläge, Kunststoffrollläden mit mechanisch bedienbarem Textilgurtzug

Balkon / Terrasse südlich vorgelagerte Terrasse mit KIinkerfliesenbelag; im OG und DG jeweils süd- und westlich Balkone mit Holzgeländer/-brüstung

Gebäudeausstattung

Fassadengestaltung Fassade im Eingangsbereich, westseitige Giebelfläche und ca. die Hälfte der darunter liegenden Fläche des Obergeschosses mit Holzverkleidung, ansonsten mehrlagiger Rauputz, Anstrich mit Dispersionsfarbe

Innentüren Röhrenspantüre in Holzzargen mit Echtholzfurnier, vereinzelt als Holzrahmen- Füllungstüre, Türgriffe aus Messing

Bodenbeläge Erdgeschoss und Sanitärräume mit keramischen Fliesenbelag; Obergeschoss überwiegend mit Vinylbelag; Dachgeschoss und ein Zimmer im Obergeschoss mit Teppich

Wand- / Deckenbehandlung verputzt und gestrichen; Sanitärräume überwiegend raumhoch gefliest; Küche mit keramischem Fliesenspiegel im Arbeitsbereich; Dachschrägen mit Holzverkleidung

Sanitärausstattung

• EG: Gäste-WC, bestehend aus Hängeklosett mit Spülkasten in Vormauerung und Handwaschbecken mit Einhebelmischbatterie;
• OG: Bad/WC, bestehend aus Badewanne und Duschkabine, jeweils mit Schlauchbrause und Einhebelmischbatterie und zwei Standwaschbecken, jeweils mit Einhebelmischbatterie; separates WC, identisch mit Gäste-WC im EG;
• DG: Duschbad, bestehend aus Duschkabine mit Schlauchbrause und Einhebelmischbatterie, Standklosett mit Spülkasten und Waschbecken mit Einhebelmischbatterie Ausstattung im Standard des Baujahres

Gebäudetechnik

Heizungsinstallation Öl-Zentralheizung (Bj. 1994) mit 3 x 1.500 I GFK-Tanks; Wärmeabgabe überwiegend über Kompaktheizkörper mit Thermostatventilen, im OG vereinzelt über Fußbodenheizung

Warmwasserversorgung über die Zentralheizung

Elektroinstallation weitgehend zeitgemäß dimensionierte Elektroinstallationen (alte FI-Absicherung) mit einer ausreichenden Anzahl von Brennstellen, Steckdosen und Telefonanschlüssen

Einzelgarage

Baujahr 1982

Bauweise/ Ausstattung Massivbauweise aus Mauerwerk mit Flachdach (Eindeckung mit Bitumendickbeschichtung); rückwärtig mit Tür und überdachtem Lagerbereich; mechanisch bedienbares Holzkipptor; glattgestrichener Rohbetonboden; Erschließung über die Blumenstraße, Zufahrtsfläche mit Betonsteinbelag, zur Straße hin leicht aufsteigendes Gelände

Erhaltungszustand leicht unterdurchschnittlich

Baumängel/-schäden und Instandhaltungsstau im Bereich der Garagentor Anschlagskante bzw. der Entwässerungsrinne Betonrisse und -ausbrüche; im Anschlussbereich zum Dach infolge von Feuchtigkeit Putzrisse und -ausblühungen; Garagendach überwuchert

Außenanlagen

Einfriedungen: überwiegend mit Maschendrahtzaun und Heckenbewuchs

Geländebefestigungen: Zuwegung zum Wohnhaus mit Betonsteinen und einzelnen Stufen

Freiflächen -/Gartengestaltung Garten mit dichtem Strauch- und Baumbewuchs; im zentralen Bereich mit kleiner Rasenfläche; angrenzend zur Terrasse ein Weidenbaum mit ca. 7 m Höhe; insgesamt vernachlässigter Zustand