Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert betreffend des 1/2 Miteigentumsanteils an dem mit einem Zweifamilienhaus bebauten Grundstück in 25860 Horstedt, Schauendahler Weg 27, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erd- und Dachgeschoss und dem Wegerecht an dem Flurstück 42 Flur 2 Gemarkung Horstedt, eingetragen im Grundbuch von Horstedt Blatt 84 (Lfd. Nr. 2)

• Grundbuch: Horstedt
• Blatt: 209
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Horstedt
• Flur: 5
• Flurstück-Nr.: 43
• Gebäude- und Freifläche zu 617m²

Wertermittlungsstichtag: 31.08.2023

Verkehrswert: 130.000€ (lfd. Nr. 1); 0€ (Lfd. Nr. 2)

Grundstücksbeschreibung

Innerörtliche Lage Alleinlage im Außenbereich von Horstedt; Die Entfernung zum Ortszentrum beträgt ca. 3 km.

Topografie Der Bereich des Bewertungsobjektes ist im Wesentlichen eben. Das Gelände ist hier insgesamt von Nord nach Süd hin leicht abfallend.

Erschließung, Baugrund etc.

Straßenart und Straßenausbau Der Spaltenhof ist zum Ortstermin mit dem Pkw von Norden her über einen Plattenweg zu erreichen, der südlich des Schauendahler Weges Nr. 21 nach Osten hin abzweigt. Ein Wegerecht ist für das Bewertungsobjekt jedoch nicht vorhanden. Dieser Weg wurde n. A. der Antragstellerin nach 1995 hergestellt und seither als Zufahrt genutzt.

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung elektrischer Strom, Wasser aus öffentlicher Versorgung; Kleinkläranlage

Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten mehrseitige Grenzbebauung des Wohnhauses: Durch die nachträgliche Grundstücksteilung befindet sich ein Teil der notwendigen Abstandsflächen auf dem Nachbargrundstück (Flurstück 42); nachträgliche Errichtung des Wintergarten innerhalb der Mindestabstandsflächen an der Ostseite des Gebäudes; keine wesentliche Einfriedung vorhanden

Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Das Grundstück, auf welchem sich das zu bewertende Wohnungseigentum befindet, ist ein Teil des sogenannten "Spaltenhofes". Der betreffende Gebäudeteil umfasst einen Wohnbereich mit 2 Wohnungen sowie einen Stallanteil. Zusätzlich ist ein Holzgartenhäuschen vorhanden. Das zu bewertende Wohnungseigentum wird zum Wertermittlungsstichtag durch den Antragsgegner eigengenutzt.

Gebäudebeschreibung

Gemeinschaftliches Eigentum - Zweifamilienhaus

Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht

Gebäudeart eingeschossiges, nicht unterkellertes Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, überwiegend zu Wohnzwecken genutzt (je eine Wohnung im Erd- und Dachgeschoss sowie ein Teil des Stalls); einseitig angebaut (an der Westseite); mit östlichem eingeschossigen Anbau (für diesen ist keine Baugenehmigung vorhanden)

Baujahr Das Ursprungsbaujahr des Spaltenhofes ist unbekannt. Der Ausbau der Dachgeschosswohnung (Bewertungsobjekt) erfolgte 1984, ebenso die Aufteilung des Objektes in Wohnungseigentum. In diesem Zusammenhang wurde n. A. der Antragstellerin auch das Dach neu gedeckt sowie das Gebäude neu verblendet (inkl. Dämmung).

Modernisierung

• Gemeinschaftseigentum: 2006: Erneuerung der Heizung
• Wohnungseigentum: 2011: Installation eines Kaminofens im Wohnbereich; Im Übrigen fanden seit dem Ausbau der Dachgeschosswohnung im Jahr 1984 n. A. keine wesentlichen Modernisierungen statt.

Barrierefreiheit Der Zugang zum Gebäude ist i. W. schwellenfrei, die lichte Türöffnung der Haustür ist jedoch nicht 90 cm breit oder breiter. Die Wohnung ist vom Hauseingangsflur über eine geradläufige Treppe zu erreichen. Die Türöffnungen sind nur teilweise 90 cm breit oder breiter. Es sind mehrere Stufen/Absätze in der Wohnung vorhanden.

Außenansicht eingeschossiges, einseitig angebautes, rot verblendetes Gebäude mit hohem Kniestock und ausgebautem Satteldach ohne Aufbauten, mit weißen Fenstern und Türen sowie einem an der Ostseite angebauten Wintergarten

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart Massivbau

Umfassungswände vorhanden: 24 cm Vollsteinmauerwerk rot; vorgesehen: 5 cm Isolierpl., + 4 cm Luftschicht + Vmz 150/11 als Neuverblendung; Giebel: 24 cm Gasbeton GS2, + 5 cm Isolierpl. + 4 cm Luftschicht + Vmz 150/11; Drempel: 17,5 cm GS2, sonst wie Giebel

Innenwände Brandwand: 30 cm GS2 mit Spachtelputz; tragende und aussteifende Zwischenwände: vorhanden; nicht tragende Zwischenwände: Leichtwände aus Holz bzw. aus GS2, Dicke 10-15 cm

Geschossdecken Wohnungstrenndecken: 6 cm Estrich, 4 cm Isolierung, auf vorhandene Betondecke; Dachschrägen, Decken unter Spitzboden: Holzkonstruktion- Schalung, 100 mm

Wärmedämmung, Unterdecke Gipskarton o. Holz

Treppen Geschosstreppe: geradläufige Kunststeintreppe zum Dachgeschoss, einfacher Handlauf; Treppe zum Spitzboden: im Abstellraum befindet sich eine Bodeneinschubtreppe zum Spitzboden

Dach Dachkonstruktion: Holzdach ohne Aufbauten; Dachform: Sattel- oder Giebeldach, Wintergartenanbau: flach geneigtes Fußwalmdach; Dacheindeckung: Metalldachpfannen, Wintergartenanbau: Trapezblech; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Wasserinstallationen zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz; Bezüglich Wasser ist zum Ortstermin n. A. der Antragstellerin keine separate Abrechnung für die beiden Wohnungen möglich (nur 1 Wasserzähler vorhanden).

Abwasserinstallationen Ableitung in private Kleinkläranlage

Elektroinstallation Ausstattung entsprechend des Baujahres 1984; Der Zählerschrank befindet sich im Hauseingangsflur. Bei den Sicherungen fehlt die Verkleidung und Beschriftung. Es sind Schraub- und Kippsicherungen vorhanden. Für die beiden Wohnungen existieren n. A. der Antragstellerin separate Stromzähler.

Heizung In der Küche in Wohnung 1 im Erdgeschoss (Raum 4) befindet sich eine mit Heizöl betriebene Heiztruhe (Gerco, Compact GO 24A, Nennwärmeleistung: 30 kW) als Zentralheizung für das Gebäude. Diese wurde n. A. im Jahr 2006 installiert. In der zu bewertenden Wohnung sind Flachheizkörper installiert. Zusätzlich befindet sich in der zu bewertenden Wohnung im Wohnbereich ein Kaminofen (Haas + Sohn, Nyland 248.17 ATU, Nennwärmeleistung 8 kW), installiert im Jahr 2011. Im Gebäude (EG) befinden sich 2 Kunststofftanks für das Heizöl). Der Heizöllagerraum ist von der Südseite über den benachbarten Stallbereich zugänglich. Hier befindet sich auch der Einfüllstutzen. Bezüglich der Heizung ist zum Ortstermin n. A. der Antragstellerin keine separate Abrechnung für die bei den Wohnungen möglich.

Sondereigentum an der Wohnung im Erd- und Dachgeschoss

Lage im Gebäude, Wohnfläche, Raumaufteilung und Orientierung

Lage des Sondereigentums im Gebäude Das Sondereigentum besteht an der Wohnung im Erd- und Dachgeschoss im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichnet.

Wohnfläche/Nutzfläche Die Wohnfläche beträgt gemäß Teilungserklärung rd. 142,53m². Nach eigenem Aufmaß beim Ortstermin beträgt die Wohnfläche rd. 117m². Zwei Räume waren zum Ortstermin jedoch nicht begehbar, die Wohnfläche wurde hier auf Grundlage der vorliegenden Grundrisse sowie der vorhandenen tatsächlichen Maße geschätzt.

Raumaufteilung/Orientierung Die Wohnung hat folgende Räume: 4 Zimmer, 1 Küche, 1 Diele, 1 Bad mit WC, 1 Abstellraum

Raumausstattungen und Ausbauzustand

Bodenbeläge Fliesen, Laminat/ Kunstoff/ PVC

Wandbekleidungen Profilholzverkleidung/Panel, (Raufaser)tapeten, Riemchen; Bad: decken hoch gefliest; Küche mit Fliesenspiegel

Deckenbekleidungen Profilholzverkleidung, Raufasertapete

Fenster Einfachfenster aus weißem Kunststoff mit Isolierverglasung (2-fach)

Türen Eingangstür: weiße Kunststofftür mit Lichtausschnitt; Zimmertüren: glatte Türen aus Holzwerkstoffen mit Langschildbeschlägen und Holzzargen; teilweise Rundbögen mit Riemcheneinfassung

sanitäre Installation Vollbad: 1 eingebaute Wanne, 1 eingebaute Dusche, 1 Stand-WC mit Spülkasten, 1 Handwaschbecken, 1 Waschmaschinenanschluss; überalterte Ausstattung und Qualität, farbige Sanitärobjekte (beige), Entlüftung über Fenster

Grundrissgestaltung zweckmäßig

Besondere Bauteile, besondere Einrichtungen, Zustand des Sondereigentums

Küchenausstattung U-förmige, ältere Einbauküche im Landhausstil (n. A. aus 1984) mit dunkelbraunen, profilierten Fronten mit Bosch Einbauherd mit Cerankochfeld, Miele Geschirrspüler, Handwaschbecken mit Abtropffläche

besondere Einrichtungen Einbauküche, Kaminofen

besondere Bauteile keine vorhanden

Baumängel/Bauschäden vorhanden (siehe Gutachten)

Nebengebäude

Im nördlichen Bereich des Grundstücks ist ein Holzgartenhaus vorhanden. N. A. der Antragstellerin wurde dieses durch die Eigentümer von Wohnung Nr. 1 im Erdgeschoss errichtet. Ein Sondernutzungsrecht für diesen Bereich des Grundstücks zu Gunsten des Wohnungseigentums Nr. 1 ist nicht vereinbart.

Außenanlagen im gemeinschaftlichen Eigentum

Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, Kleinkläranlage, Wegebefestigung, Gartenanlagen und Pflanzungen