Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert des Anwesens, bebaut mit einem freistehenden Einfamilienhaus mit Doppelgarage in 84359 Simbach a. Inn (laut Terminsbestimmung: Antersdorf) Waldhauser Feld 8

• Grundbuch: Simbach a. Inn
• Blatt: 6652
• Gemarkung: Simbach a. Inn
• Flurstück-Nr.: 1185/10
• Gebäude- und Freifläche zu 778m²

Wertermittlungsstichtag: 22.09.2023

Verkehrswert: 423.000€ (davon entfällt auf Zubehör 3.000€)

Grundstücksbeschreibung

Straßenerschließung Waldhauser Feld, asphaltierte Nebenstraße mit Anliegerverkehr, einseitiger Gehweg mit Pflasterbelag, ortsüblich ausgebaut

Parkplatzsituation entlang der Straßenführung öffentliche Parkmöglichkeiten

Umgebungsbebauung individuelle Wolmbebauung aus den Baujahren ab ca. 2000 in offener Bauweise, mit bis zu zwei Vollgeschossen zzgl. ausgebauter Dachgeschosse

Beurteilung der Lage Das zu bewertende Anwesen liegt rd. 2,0 km nordwestlich des Ortszentrums in der Stadt Simbach a. Inn im Baugebiet am Waldhauser Feld. Prägend ist ein durchschnittliches Bebauungsumfeld des individuellen Wohnungsbaus aus der ersten Hälfte der 2000er Jahre. Aus der benachbarten Staatsstraße ergeben sich störende Immissionsbelastungen. Die Stadt hat bezogen auf ihre Größe eine gute Infrastruktur, die innerhalb des radmobilen Entfernungsbereichs liegt. Die Anschlüsse an den öffentlichen Personennahverkehr und den privaten Individualverkehr sind mittel. Innerhalb des Baugebietes am Waldhauser Feld ist die Wohnlage wegen der Immissionsbelastungen als unterdurchschnittlich zu beurteilen.

Topographie entlang der westlichen Grundstücksgrenze schließt eine Böschung des Lärmschutzwalls an, im Übrigen ist der Grundbesitz in sich und zu den angrenzenden Flächen weitestgehend eben

Erschließungssituation das Grundstück ist verkehrsmäßig über die öffentlich gewidmete Straße "Waldhauser Feld" erschlossen, für die vorhandene Straßenerschließung wurden nach Auskunft der örtlichen Bauverwaltung die Straßenausbaubeiträge nach § 127 BauGB im Wege eines Ablösungsvertrages erhoben und vollständig begl ichen es bestehen Anschlüsse an die regionale Elektrizitäts- und Gasversorgung sowie an das örtliche Kanal- und Wassernetz für das gegenständliche Grundstück und die vorhandene Bebauung sind gemäß Auskunft der örtlichen Bauverwaltung die Herstellungsbeiträge nach KAG für die Wasserver- und Wasserentsorgungsanlagen erhoben und bezahlt worden, es bestehen keine Zahlungsrückstände

Gebäudebeschreibung

Tatsächliche bauliche Nutzung Auf dem Anwesen ist ein nicht unterkellertes Einfamil ienhaus mit EG und voll ausgebautem DG sowie eine eingeschossige Doppelgarage mit Speicher errichtet. Im Bereich der nördlichen Grundstücksecke existiert ein Holzschuppen.

Einfamilienhaus

Wohnfläche rd. 129 m²

lichte Raumhöhen ca. 2,50 m (EG), bis zu ca. 2,50 m (DG)

Grundrisssituation des Einfamilienhauses Der Gebäudezugang liegt im Erdgeschoss an der Ostfassade und führt in das Treppenhaus. Es existieren ein WC, die Küche mit Speise und anschließendem Ess- und Wohnbereich sowie ein Hauswirtschaftsraum mit der Haustechnik. Die nach Süden und Westen orientierte Terrasse ist vom Wohnzimmer zugänglich. Das Dachgeschoss unterteilt sich in ein Schlafzimmer, in zwei Kinder- und ein Badezimmer sowie in einen zentralen Flur (Galerie), von dem aus über eine Einschubtreppe der Dachspitz erreichbar ist.

Baukonstruktion des Einfamilienhauses

Bauweise Holzständerbauweise

Fundamente / Bodenplatte in Stahlbeton auf tragfähigem Grund, frosttiefe Gründung

Umfassungswände Haas-Fertigbau-Wandelement, Wandaufbau von innen nach außen (Jt. Baubeschreibung): 12,5 mm Gipskartonplatte, Dampfbremse aus Polyäthylen- Folie, 13,0 mm Holzwerkstoffplatte, 140 mm tragende Holzfachwerkkonstruktion mit wärme- und schalldämmenden Füllkern aus kunstharzgebundenen Mineralfaserplatten, 13,0 mm Holzwerkstoffplatte, Putzträger aus 40,0 mm Hartschaumplatte mit zusätzlicher Wärmedämmung

Innenwände Haas-Fertigbau-Wandelement, 70 mm Holzrahmenkonstruktion mit wärme- und schalldämmenden Füllkern, beidseitig 13,0 mm Holzwerkstoffplatten und J 2,5 mm Gipskartonplatten (lt. Baubeschreibung)

Schornstein Betonmantelsteine mit gedämmten Schamottrohren

Decken Holzdeckenkonstruktion mit 140 mm Mineralfasermatten

Dachkonstruktion zimmermannsmäßiges Satteldach mit 35°-Neigung und Dachvorsprung, als Pfettendach in Nadelholzkonstruktion

Dacheindeckung Betonflachdachpfannen, Unterkonstruktion mit Trag- und Konterlattung, Unterspannbahn auf Holzschalung, beim Kamin Ausstiegsluke mit Standbrettsteinen

Regenableitung Regenrinnen und Fallrohre aus Kunststoff

Ausbau des Einfamilienhauses

Fassadengestaltung mehrlagiger Außenputz, abgesetzter Sockelbereich, Faschen bei den Fenstern und Türen, gestrichen

Fenster / Fenstertüren weiße Kunststofffenster und -türen mit Wärmeschutzverglasung, Dreh- und Kippbeschläge, Kunststoffrollläden mit Kurbelstange

Türen Eingangstüre mit Mehrkammer-Kunststoff-Profilen (weiß) und Kunststofftürblatt mit Glasausschnitt Innentüren als kunststoffbeschichtete Röhrenspankerntüren mit glatten Türblättern in Holzzargen

Bodenbeläge schwimmender Zementestrich auf Trittschalldämmung, Fliesen- und Laminatbelag, beim Dachspitz begehbarer Holzwerkstoffplattenbelag

Wandbehandlung gespachtelte und gestrichene Gipskartonplatten, Sanitärbereiche umlaufend raumhoch gefliest

Deckenuntersichten im EG gespachtelte und gestrichene Gipskartonplatten, bei den Dachschrägen Paneele in weiß und Holzdekor bei den Dachschrägen Zwischensparrendämmung mit Mineralfaserwolle

Treppen zwischen EG und DG einläufige, im Antritt viertelgewendelte offene Holztreppe, Geländerstäbe und Handlauf aus Holz zum Dachspitz Einschubtreppe in Holzkonstruktion

Balkon nicht ausgeführt

Sonstiges Eingangsvordach und überdeckte Terrasse, in Holzkonstruktion mit Pfanneneindeckung

Gebäudetechnik des Einfamilienhauses

Sanitärausstattung

• WC im EG: Handwaschbecken mit Einhebelmischbatterie, Wand-WC mit Unterputzspülkasten
• Badezimmer im DG: Waschbecken mit Einhebelmischbatterie, WandWC mit Unterputzspülkasten; Einbaubadewanne mit Badewannen-Einhebelmischer und Schlauchbrause, Einbauduschwanne mit
• Eingriff-Duscharmatur und Duschkabine mit Eckeinstieg im Hauswirtschaftsraum Waschmaschinenanschluss

Heizung/ Warmwasser Gas-Brennwertgerät (Fa. Vaillant, VC 196/2 von 02/2003, 20,6 kW Nennwärmeleistung) im Hauswirtschaftsraum, Luft-/ Abgasführung über Dach; Wärmeabgabe über lackierte Plattenheizkörper mit Thermostatventilen, Brauchwassererwärmung über Heizung gemäß Feuerstättenbescheid vom 13.09.2023 sind im Rahmen der Feuerstättenschau keine Mängel festgestellt worden im Wohnzimmer zusätzlicher Holzofen mit Abgasführung über Dach

Elektroinstallation Hauptabsicherung im Hauswirtschaftsraum, mit Kippsicherungen, FI-Schalter und digitalem Wechselstromzähler, Unterverteilung, Steckdosen, Lichtschalter und Deckenbrennstellen

TV/Audio über Satellitenschüssel

Doppelgarage

Brutto-Grundfläche rd. 48 m²

lichte Raumhöhen ca. 2,40 mim EG und bis zu ca. 1,40 mim DG

Baubeschreibung der Doppelgarage

Bauweise Stahlbeton-Fertiggarage

Fundamente / Bodenplatte in Stahlbeton auf tragfähigem Grund, frosttiefe Gründung

Umfassungswände in Stahlbeton, Fassadengestaltung wie Wohngebäude, innen gestrichen

Innenwände nicht ausgeführt

Decken Stahlbetondecke, Deckenuntersicht gestrichen

Dachkonstruktion, /-eindeckung Satteldach mit 35°-Neigung, Betonflachdachpfannen mit Unterkonstruktion wie Wohngebäude

Regenableitung wie Wohngebäude

Treppen keine

Türen / Fenster Fenster wie Wohngebäude, Nebeneingangstür mit Holzzarge und Holztürblatt (weiß)

Garagentore Garagenschwingtore in Stahl-/ Holzkonstruktion, ein Tor mit elektrischem Antrieb

Bodenbelag Fliesenbelag

Außenanlagen

Einfriedungen straßenseitig Heckenbewuchs, ein- und zweiflügliges Gartentor

Geländebefestigungen Zufahrten und Zuwegungen mit Betonpflastersteinen, Terrasse mit Fliesenbelag

Freiflächen-/Gartengestaltung Rasenfläche, vereinzelt Baum- und Strauchbewuchs

Sonstiges im Bereich der nördlichen Grundstücksecke Schuppen mit Pultdach in einfacher Holzkonstruktion

Beurteilung die Ausführung und Gestaltung der baulichen Außenanlagen ist einfach bis mittel , der Erhaltungs- und Pflegezustand durchschnittlich wertsignifikante Baumängel/ -schäden waren nicht ersichtlich